Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
Tér és Társadalom XIV. évf. 2000 s 2-3: 147-157
A LAKÓTELEPEK HELYZETE NÉMETORSZÁG ÉS
MAGYARORSZÁG LAKÁSPIACÁN
(Situation of Housing Estates in the Housing Markets
of Germany and Hungary)
EGEDY TAMÁS
Bevezetés
Nem is gondolnánk, hogy Európa keleti és nyugati felének lakótelepei között —
legalábbis építészeti szempontból — sokkal több a hasonlóság, mint a különbség.
Természetesen ez nem a véletlen m űve, hiszen e lakótelepek eredete közös, s fel-
építésük is hasonló okokból következett be. Elterjedésükhöz ugyanis mind nyuga-
ton, mind keleten els ősorban a lakáshiány megjelenése vezetett, melyet lehet őség
szerint rövid távon kezelni kellett. Ez nem valósulhatott volna meg potenciálisan
rendelkezésre álló építési területek nélkül az érintett városokban, ugyanakkor szük-
ség volt bizonyos fokú gazdasági és technikai fejlettségre is ahhoz, hogy ezeket a
lakásokat és infrastruktúrát térben és id őben ennyire koncentráltan felépíthessék
(Rietdorf 1997). Ebben a tekintetben sem voltak lényeges eltérések a két
országcsoport között. A nyugati és a volt szocialista országok lakótelepeinek kü-
lönbségei els ősorban méretükben, felépítésük utáni továbbfejl ődésükben, lakáspia-
con játszott szerepükben és a lakosság összetételében keresend ők.
E kérdéskör vizsgálatát különösen érdekessé teszi Németország és Magyarország
lakótelepi helyzetének rövid összehasonlítása'. Egyrészt a rendszerváltozás óta az
egymástól sokban különböző kelet- és nyugatnémet lakótelepek ma már egy és
ugyanazon ország határain belül találhatók meg, másrészt a magyar lakótelepek
helyzetének bemutatása rávilágíthat arra, hogy a volt keleti blokkon belül a hason-
lóságok ellenére a lakótelepek között jelent ős különbségek is voltak.
Regionális különbségek a lakótelepek méretében és
területi eloszlásában
A Német Szövetségi Köztársaságban a 2500 lakásosnál nagyobb lakótelepek szá-
ma jelenleg meghaladja a kétszázötvenet, az itt található lakásoké pedig az 1,6 mil-
liót. Megoszlásuk a nyugati és keleti tartományok között azonban jelent ős eltérése-
ket mutat (1. táblázat).
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
148 Egedy Tamás TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3
1. TÁBLÁZAT
A nyugati és keleti tartományok lakótelepeinek néhány összehasonlító adata
(Some Comparative Data of the Housing Estates in West and East Germany)
Nyugatnémet lakótelepek Keletnémet lakótelepek
lakótelep
lakótelepek lakások lakónépes- lakótele- lakások lakónépes-
nagysága
száma (db) száma ség ará- pek száma száma ség aránya*
(db) nya* (%) (db) (db) (%)
10 000 lakás < 9 122 900 0,4 28 611 600 12
5 000 lakás < 25 235 900 0,8 71 903 400 18
2 500 lakás < 110 516 900 1,7 156 1 198 700 23
Forrás: Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung 1997; * Fuhrich-
Mannert 1994.
Az 1000-2500 lakásos telepeket is figyelembe véve az országban valamivel több,
mint 2,3 millió lakás található lakótelepeken, ami a lakásállomány körülbelül 7%-át
teszi ki. E lakások nagyobb része a keleti tartományokban található, ahol a lakásállo-
mány 29%-át teszi ki, míg a nyugati tartományok esetében arányuk mindössze 3%.
A lakásszámokat megvizsgálva jelent ő s méretbeli eltéréseket fedezhetünk fel a
két országrész lakótelepei között. Míg nyugaton a kis- és közepes lakótelepek van-
nak túlsúlyban, a keleti tartományokban a 10 000 lakásosnál nagyobb, igazi lakóte-
lepmonstrumok is megtalálhatók, szerepük a lakásállományt tekintve jelent ős
(2. táblázat). E telepek közül mindössze kilenc található a régi tartományokban, s
ellentétben az ország keleti részével — ahol minden nyolcadik —, itt csak minden
kétszázötvenedik ember éli életét óriás-lakótelepeken.
2. TÁBLÁZAT
Németország legnagyobb lakótelepei a nyugati és keleti tartományokban
(The Largest Housing Estates in West and East Germany)
Nyugat-Németország Kelet-Németország
Város Lakótelep Lakások Város Lakótelep Lakások
száma száma
München Neu-Perlach 20 100 Kelet-Berlin Marzahn 58 200
Nyugat-Berlin Gropiusstadt 18 600 Kelet-Berlin Hellersdorf 42 200
Nyugat-Berlin Mürkisches 16 900 Halle Neustadt 40 600
Viertel
Nürnberg Langwasser 13 000 Rostock Nord-West 39 400
Berlin Falkenhagener 11 600 Leipzig Grünau 38 500
Feld
Forrás: Fuhrich—Mannert 1994.
További számottev ő különbségek fedezhet ő k fel a lakótelepek területi elhelyez-
kedésében és megoszlásában is (1. ábra). A német lakótelepek mintegy fele mind-
össze öt keleti tartományban található. Kiemelhet ő közülük Szászország, 554 000
lakótelepi lakással, illetve Kelet-Berlin, ahol a lakásállomány közel 46%-a található
lakótelepeken. A régi tartományokban lakótelepekkel szinte kizárólag csak a jelen-
tő sebb népességkoncentrációjú területeken, nagyvárosokban találkozhatunk, ezeken
belül is térbelileg erő sen koncentrálódva. Ezzel szemben a keleti részen a lakótele-
pek eloszlása sokkal egyenletesebb, megtalálhatók a kevésbé s űrűn lakott kis- és
középvárosokban, s őt falusi régiókban is.
▪
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
•
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3 A lakótelepek helyzete ... 149
1. ABRA
Németország 2500 lakásosnál nagyobb lakótelepei
(Housing Estates in Germany with more then 2500 Inhabitants)
s Kiel ••
s ostock s
s s ••
▪ 141 s Schwerin
s s
Hamburg
Bremen ••
s• ::Ber
is
•• •• s:•
Hannover • s •••
s •• Potsdam • s
s s•
s s
s s •
• Dodmund
s s Cottbus
Düsseldorf s
• n• s •
e " s
s •
s Kassal s ..
Köln • is• • ;JreVen•
▪ .•• •
• ••Bon • s ••
• s •Chemnitz
s a: • s
• •
s
Frankfurt
s
• s Lakótelep
Maroz •
s — Tartományi határ
Man
• • s s Nürnberg
•
s ss
s •
s
Stuttgart
•
s
s •• München
s • Freiburg
Forrás: Dokumentation der Bundesforschungsanstalt
far Landeskunde und Raumordnung, 1997.
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
150 Egedy Tamás TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3
Míg Németországban a lakótelepek el őfordulásában és méretében regionális
szinten is jelent ős különbségeket fedezhetünk fel, addig Magyarországon ez kevés-
bé jellemző. Itt elsősorban a településkategóriák szintjén jelentkeznek szembet űnő
eltérések: a nagyobb lakótelepeket Budapesten, a megyeszékhelyeken és az úgyne-
vezett szocialista városokban találjuk (2. ábra).
2. ÁBRA
A 2500 lakásosnál nagyobb lakótelepek Magyarországon
(Honsing Estates in Hungary with more then 2500 Inhabitants)
.. S
e•
s
Székesfeh érvár
Dunaújváros ss
s Lakótelep
Forrás: Saját szerkesztés.
Hazánkban az 1000 lakásosnál nagyobb lakótelepek száma 173. Habár ez a ma-
gyar lakótelepeknek alig harmada, ezeken a telepeken koncentrálódik a lakásállo-
mány 76,7%-a, s hasonló arányban részesednek a lakótelepi népességb ől is. Az
1000 lakásosnál nagyobb lakótelepek lakásszámok szerinti megoszlását vizsgálva
megállapíthatjuk, hogy Magyarországon a volt szocialista országokhoz viszonyítva
kevés, mindössze kilenc 10 000 lakásosnál nagyobb lakótelep-óriás található (3. táb-
lázat). Ezek az óriás-lakótelepek egyértelm űen a fővárosra koncentrálódnak, hiszen
Budapesten kívül csak Miskolcon és Pécsen fordul el ő egy-egy ilyen lakótelep-
monstrum. Amennyiben a méretskála másik oldalát vesszük szemügyre, megálla-
píthatjuk, hogy az 1000 lakásosnál kisebb lakótelepek mind számukat, mind lakás-
állományukat és az itt él ő népesség arányát tekintve a magyar lakótelepi állomány
legfontosabb kategóriája. A falvak kivételével gyakorlatilag alig akad város,
amelyben legalább néhány tízlakásos lakóteleppel ne találkoznánk. Többek között
éppen ez teszi rendkívül nehézzé összeírásukat és áttekintésüket. Azt azonban nyu-
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3 A lakótelepek helyzete ... 151
godtan állíthatjuk, hogy felmérésünk eredményeit összegezve Magyarországot
méltán nevezhetnénk a kislakótelepek országának.
3. TÁBLÁZAT
A magyar lakótelepek megoszlása nagyság és lakónépesség szerint
(Distribution of Housing Estates in Hungary by Dimension and Population)
Lakótelep mérete Lakótelepek Lakások Lakások Lakónépes- Lakónépesség
(lakásszám) száma (db) száma (db) aránya (%) ség (fő) aránya (%)
10 000 < 9 121 865 15,5 342 880 15,2
7 500-10 000 7 61 404 7,8 164 332 7,3
5 000-7 500 21 131 821 16,8 388 750 17,2
2 500-5 000 41 137 851 17,6 375 860 16,6
1 000-2 500 95 149 146 19,0 440 622 19,4
1 000 > — 427* 183 364 23,3 549 654* 24,3
Összesen — 600* 785 451 100,0 2 262 098* 100,0
* becsült, számolt adat
Forrás: Saját felmérés.
4. TÁBLÁZAT
Magyarország legnagyobb lakótelepei a fővárosban és vidéken
(Hungarian Housing Estates in the Capital and in Other Parts of the Country)
Város Lakótelep Lakásállomány Lakónépesség
Budapest Újpest városközpont (I-II. ütem) 16 832 46 846
Budapest Újpalotai ltp. 15 886 45 669
Budapest Óbuda városközpont 13 736 35 950
Budapest Békásmegyeri ltp. 13 394 40 581
Budapest Füredi úti ltp. 12 233 30 230
Pécs Kertváros 15 856 44 861
Miskolc Avas 11 498 34 695
Pécs Uránváros 9 651 22 345
Tatabánya Új város 8 862 21 275
Kecskemét Széchenyi város ltp. 8 673 35 000
Forrás: Saját felmérés.
Magyarországon a legtöbb és legnagyobb lakóteleppel tehát a f ővárosban talál-
kozhatunk (4. táblázat). A tipizált, azonos technológiával történ ő tömeges lakás-
építés Budapesten a háborús károk és er ősödő bevándorlás következtében fellép ő
lakáshiány miatt röviddel a II. világháború után el őtérbe került. Ebb ől kifolyólag a
hatvanas években épült lakótelepi lakások aránya a többi településtípushoz viszo-
nyítva a fővárosban a legmagasabb (7%). Az 1970-es években a paneles technoló-
gia erőteljesebb térhódításával különösen a f ővárosban, de a vidéki nagyvárosokban
is gomba módra szaporodtak a lakótelepek. Ez nagyban kihatott a lakásállomány
jelenlegi összetételének alakulására is: a lakótelepi lakások aránya országos szinten
megközelíti a 20%-ot, Budapesten meghaladja a 33%-ot, míg a megyeszékhelyek
esetében még ennél is magasabb értékeket találunk.
A lakótelepi lakások aránya Magyarországon a különböz ő régiókban is mutat elté-
réseket: Budapesten, Nyugat-Magyarországon és a Közép-Dunántúlon a legmaga-
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
152 Egedy Tamás TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3
sabb, a két alföldi régióban a legalacsonyabb. A Közép-Dunántúlon (Veszprém,
Tatabánya, Székesfehérvár) a lakótelepi lakások aránya 59%, ez az arány az Észak-
magyarországi régió megyeszékhelyein (Eger, Salgótarján, Miskolc) is magas,
értéke eléri a 48%-ot. Ugyanakkor az Alföld északi régiójának megyeszékhelyein
(Debrecen, Nyíregyháza, Szolnok) csak minden harmadik lakás lakótelepi. Vannak
emellett kisvárosok, amelyekben a lakótelepi építkezés volt a meghatározó. Els ő-
sorban azok a települések sorolhatók ide, amelyek az ötvenes években az er őszakos
iparosítás következtében rendkívül gyorsan növekedtek, és ahol már az 1980-as
népszámláláskor is nagyon magas volt a lakótelepi lakások aránya (Dunaújváros
90,5%, Komló 65,7%, Ózd 35,1%, Várpalota 23,4%) (Lakatos 1998).
A német és magyar lakótelepek területi megoszlásában és méretében a következ ő
alapvető különbségeket fedezhetjük fel:
- A németországi lakótelepek a nyugati és keleti tartományok között mind szá-
mukat, mind méretüket tekintve rendkívül aránytalanul oszlanak meg, ami el-
sősorban a 40 évig fennálló különböz ő politikai rendszerek lakáspolitikájára
vezethető vissza. Magyarországon hasonló mérték ű regionális különbségek
nem fedezhetők fel.
- Németország nyugati és keleti tartományait különválasztva a lakótelepek regi-
onális megoszlását tekintve Magyarország inkább a nyugati országrészhez ha-
sonlítható.
- A település-kategóriánkénti megoszlást megvizsgálva ugyanis megállapíthat-
juk, hogy mindkét országban els ősorban a fővárosra illetve a nagyobb városok-
ra koncentrálódnak a lakótelepek. Magyarországra ugyanakkor kevésbé jellem-
ző a nagyobb lakótelepek el őfordulása kisvárosokban és falusias régiókban.
- A legnagyobb magyar lakótelepek méretének összevetése a németekével is
feltűnő hasonlóságot mutat a régi tartományokkal, illetve az új tartományok la-
kótelep-monstrumaihoz hasonlók Magyarországon nem találhatók. A lakótele-
pek átlagos lakásszáma is lényegesen elmarad a keleti tartományokétól.
Mások e a német és a magyar lakótelepek?
-
Az első kérdés, ami e témakör tárgyalásánál felvet ődik, hogy tulajdonképpen mit
is tekintenek lakótelepnek az egyes országokban. Németországban — mint tapaszta-
latai mutatják — e meghatározás sokkal jobban kidolgozott, ami talán az intenzívebb
lakótelep-kutatásokra is visszavezethet ő. E szerint olyan lakónegyedeket tekinthe-
tünk lakótelepnek, amelyek a II. világháború után, túlnyomórészt az 1960-as és
1970-es években a szocialista lakókomplexum (Sozialistisches Wohnkomplex)
egységes koncepciója szerint a komplex lakásépítési program keretében épültek fel,
homogén jellegüknél és több- vagy sokemeletes épületeiknél fogva környezetükt ől
egyértelműen lehatárolhatók, rendszerint a város szélén fekszenek (kisebb méretben
azonban a belvárosban is el őfordulhatnak utólagos beépítés következtében), túl-
nyomórészt bérlakásokból állnak, s lakásállományuk meghaladja a 2500-at.
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3 A lakótelepek helyzete ... 153
Ezzel szemben Magyarországon a hivatalos statisztikai definíció ennél lényegesen
egyszerűbb, s ennek megfelel ően sokkal több kérdést is felvet, illetve megválaszo-
latlanul hagy. A lakótelep — a magyar lakótelepek 1980-as népszámlálás keretében
elvégzett első és mindeddig utolsó teljes kör ű felmérése szerint — a település köz-
igazgatási területén elkülönül ő — többnyire forgalmi utakkal határolt — településrész,
amelyben összefüggő egységet alkotó lakóházcsoport van, és amelyhez általában
magas és mélyépítés ű létesítmények kapcsolódnak. A lakótelepeknek ugyanakkor
legalább egy számlálókörzetet kellett tartalmazniuk és önálló névvel kellett rendel-
kezniük. Az 1996-os mikrocenzus meghatározása szerint a lakótelep az utóbbi évti-
zedekben többnyire házgyári technológiával épített középmagas és magas lakóhá-
zak, házsorok együttese.
Eltérő módon közelítik meg tehát a lakótelep kérdéskörét a német és a magyar
szakemberek. A német meghatározás mindenképpen gyakorlatorientáltabbnak te-
kinthető, míg a magyar további b ővítést és pontosítást érdemel. Az összehasonlít-
hatóság érdekében a kutatásunk során a kidolgozottabb német definíciót alkalmaz-
tuk. Ez azonban azonnal rávilágított a két ország lakótelepeinek egyik fontos kü-
lönbségére: a német — els ősorban keletnémet — lakótelepek átlagos mérete lényege-
sen meghaladja a magyarokét. Az 1980-as népszámlálás szerint a lakótelepek átla-
gos lakásszáma Magyarországon 1270 lakás (Budapesten 1950 lakás, egyéb váro-
sokban 1069 lakás), ami az elmúlt két évtizedben biztosan nem emelkedett tovább.
Sok magyar lakótelepen tehát a lakásállomány nem haladja meg a 2500-at, bár a
lakótelepi lakások az adott település lakásállományában jelent ős arányt képvisel-
hetnek. Példaként említhet ő Komló, ahol az általunk alkalmazott német definíció
szerint lakótelep nem található, a lakótelepi lakások aránya a városban mégis meg-
haladja a 60%-ot.
A német és magyar lakótelepek között a regionális különbségeken kívül a
rendszerváltozás utáni privatizáció és az azóta követett eltér ő lakáspolitika
következtében további eltérések is felfedezhet ők. Nincs lehetőségünk arra, hogy a
privatizáció eltér ő folyamatát és ennek következményeit részletesen bemutassuk.
Csak utalni szeretnénk rá, hogy alapvet ő különbség mutatkozik a két ország
privatizációs technikáját tekintve többek között abban, hogy a magyar
lakótelepeken és általában a magyar lakáspiacon ismeretlenek a társasháztulajdonos
és a Zwischenerwerber 2 kategóriák. A lakástulajdonosi formákat megvizsgálva
alapvető különbségek fedezhet ők fel Németország, illetve általában a nyugati or-
szágok és Magyarország között. Magyarországon a lakott lakásoknak alapvet ően
két fő formája létezik: a tulajdonos által lakott lakások (magántulajdonú társashá-
zakban, szövetkezeti lakásokban, családi házakban) és a helyi önkormányzatoktól
bérelt lakások. Nyugaton a fő lakásmód ezzel szemben a magántulajdonban lev ő
lakások bérlete, az önkormányzat kezében lev ő lakások pedig sokkal inkább szociá-
lis lakásként funkcionálnak. Ez persze nem jelenti azt, hogy Magyarországon nem
létezik a magánbérlet, hiszen egyre többen adják bérbe második lakásukat, bár ez a
piacon egyelőre elenyésző arányt képvisel (Farkas—Szabó 1994a; 1994b). Az ön-
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
154 Egedy Tamás TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3
kormányzati lakásokat Magyarországon is egyre inkább szociális lakásként kezelik,
nagy probléma viszont a szociális lakáshelyzet romlása a rendszerváltozás után.
A magyar lakáspiacot a rendszerváltozás után a német viszonyokkal összehason-
lítva egyrészt er ő s polarizáció, másrészt rendkívül alacsony lakásmobilitás jellemzi.
A polarizáció els ősorban arra vezethet ő vissza, hogy a társadalmon belüli jövedelmi
különbségek jelent ősen megnő ttek. Ennek a lakótelepeket tekintve két következmé-
nye van: egyrészt folyamatosan kiszorulnak a jobb lakótelepekr ől a szegényebb
rétegek, vagy megindul a tehet ő sebbek elköltözése a rosszabb lakónegyedb ől. Az
alacsony lakásmobilitás már-már a magyar lakáspiac tradicionális jellemz őjének
mondható. Az életcélként szerepl ő lakástól az emberek nem szívesen válnak meg,
arra még mindig úgy tekintenek, mint az egyik legbiztosabb beruházásra.
Összességében megállapítható, hogy a lakótelepek Magyarországon mindenkép-
pen a privatizáció veszteseinek tekinthet ő k. Erre utal az a tény is, hogy a kilencve-
nes évek els ő felében a lakótelepi lakások ára a névérték emelkedése ellenére mint-
egy 50%-os reálérték-veszteséget mutatott. A különböz ő generációjú lakótelepek
piaci megítélése azonban korántsem volt egyforma. Legkedvez őbb helyzetben a
nyolcvanas évek elitlakótelepei voltak, az itt található lakások ára ugyanis lépést
tudott tartani az inflációval. A többi generáció esetében már egyértelm ű reálérték-
csökkenésrő l beszélhetünk. Meglep ő az ötvenes évekbeli lakótelepek viszonylag
kedvező helyzete, ami többek között e telepek tradicionális építési technológiájára,
emberi léptékére, kedvez ő fekvésére vezethet ő vissza. A lakáspiaci leértékel ődés
különösen a hetvenes években épült lakótelepek esetében szembet űnő, jelenleg ezek
küzdenek a legtöbb problémával ezen a téren (Kovács—Douglas 1996). További
jelentő s probléma Magyarországon, hogy a lakások privatizációjával a lakótelepe-
ken vegyes tulajdonú épületek jöttek létre, ahol egyre nagyobb feszültségek forrá-
sává válik a közös költségek és a lakbérek összehangolása. Sokan voltak ugyanis,
akik utolsó filléreiket fordították a lakás tulajdonjogának megszerzésére, s a közös
költségeket már nem tudják — és gyakran nem is akarják — fizetni. Ez jelent ős konf-
liktusokhoz vezet egyes lakótelepek lakástulajdonosai között. A tulajdonosi formák
hasonló szintű keveredése a német lakótelepeken nem jellemz ő.
A lakótelepek épített környezetében is felfedezhet ő néhány különbség a két or-
szág esetében, bár az épületek hasonló elvek alapján és gyakorlatilag azonos tech-
nológiával készültek. Mindenképpen említést érdemelnek itt a lift nélküli hateme-
letes épületek Kelet-Németországban, melyekhez hasonlóval nemcsak Magyaror-
szágon nem találkozhatunk, hanem szinte egész Európában egyedülállónak számí-
tanak. A lakóházak építésében nemzetközileg elfogadott gyakorlat volt, hogy lift
nélkül legfeljebb ötszintes (azaz földszint + négy emelet) épületek építhet ők. A
hetvenes években a korábbi NDK-ban a pártel őírások szerint azonban jelent ősen
emelni kellett a lakáss űrűséget, ami legegyszerűbben és legolcsóbban úgy volt
kivitelezhet ő, hogy az építend ő lakóházakat egy további emelettel toldották meg lift
beiktatása nélkül. A lift hiánya ezekben az ötemeletes (hatszintes) épületekben
jelenleg a legéget őbb problémák egyike. Bár a lift utólagos hozzáépítése a legkölt-
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3 A lakótelepek helyzete ... 155
ségesebb szanálási eljárások közé tartozik, mégsem véletlen, hogy nagy hangsúlyt
helyeznek ezek pótlására.
Legnagyobb különbségek a két ország között a lakótelepek felújításában, moder-
nizálásában és revitalizációjában tapasztalhatók, ami nagyban meghatározza majd e
telepek jövőbeli fejlő dését is. Németországban már felismerték a lakótelepek fon-
tosságát, különösen az új tartományok lakásállományában játszott szerepét és ennek
megfelelően megtették az els ő lépéseket. 1993-ban indították el azt az állami támo-
gatási programot, melybe 1995 végéig az új tartományok 123 városának 157 lakó-
telepét vették fel mintegy 832 000 lakással (Bund Lander Fördetprogramm 1996).
— —
E program keretében az állam — a tartománnyal és helyi önkormányzattal együtt-
működve — anyagi támogatást nyújt az adott lakótelepek építészeti, városrendezési
fejlesztéséhez, megteremtve ezáltal a lehet őséget ezen lakónegyedek modernizálá-
sához és felzárkóztatásához. Magyarországon hasonló, átfogó jelleg ű országos
koncepció és fejlesztési program még nem készült, és a közeljöv őben sem várható,
igaz az ország anyagi lehet őségei is jóval korlátozottabbak. A fentiek ismeretében
várható, hogy a magyar lakótelepi élet min ősége a némethez képest viszonylagosan
folyamatosan romlani fog, és a magyar lakótelepek fejl ődési üteme is lassúbb lesz
német rokonaikénál.
Összefoglalás
Mint azt elemzésünk is mutatta, a nyugati és volt szocialista országok lakótelepei-
nek épített, társadalmi és természeti környezetében jelent ős különbségek fedezhet ők
fel, melyek alapvetően az eltérő társadalmi—gazdasági rendszerre vezethet ők vissza.
Németország esetében ez különösen érdekes szituációt eredményezett, hiszen az
újraegyesítéssel e két, egymástól jelent ősen különböző lakótelep-állomány ebben a
tekintetben er ő sen kétarcúvá formálta az országot. Ugyanakkor arról is meggy ő-
ző dhettünk, hogy a volt keleti blokk országaiban is voltak jelent ős különbségek a
lakótelepek között. Ezek az eltérések különösen a rendszerváltozás után er ősödtek
fel, aminek következtében ezen lakótelepek az adott országok lakáspiacán eltér ő
eséllyel indultak, s ma is eltér ő pozíciót foglalnak el. A lakótelepek további fejl ődé-
se nagyban függ majd attól, hogyan, s milyen lépésekkel, s milyen formában sikerül
visszaintegrálni őket a lakáspiacra.
Mára egyértelművé vált, hogy a lakótelepi élet a társadalom meghatározott réte-
geinek igényeit elégíti ki. A nyugati országokban a lakótelepek építése már vi-
szonylag korán, a hetvenes években visszaszorult. Ez a folyamat a keleti országok-
ban a rendszerváltozás után gyorsult fel, s napjainkban is tart. Kérdés, hogy milyen
új folyamatok indulnak meg az új évezred küszöbén, s mi lesz ezek hatása? Mi lesz
a lakótelepeken lakó sok százezer emberrel? Mindenki sajnos nem költözhet zöld-
övezeti lakásba, kertvárosi luxusvillába, a lakótelepekkel tehát a lakáspiacon még
hosszú ideig számolni kell.
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
156 Egedy Tamás TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3
Jegyzetek
Az összehasonlító tanulmány az OTKA támogatásával, az F029781 sz. kutatás keretében készült.
2
1990 előtt az NDK jelentős kölcsönöket vett fel állami bankjaitól a lakásépítések finanszírozásához, ez
azonban nem jelentett problémát, hiszen a pénz állami kézben maradt. A két német állam egyesülése
után azonban a bankok szövetségi kézbe, míg a lakásállomány önkormányzati vagy lakásszövetkezeti
kézbe kerültek. A bankok visszakövetelték a lakásépítésekhez korábban felvett hiteleket, melyeket
természetesen az adósok nem tudtak törleszteni. Az ún. Altschuldengesetz értelmében ezért a tulajdo-
nosnak a lakásállomány 15%-át privatizálnia kellett, s a befolyt összeget a banknak adósságtörlesztés-
ként át kellett utalnia. Sok tulajdonos nem volt képes a lakásállomány 15%-át eladni, mert nem talált
vevőt. A lakáspiacon ekkor jelentek meg a „Zwischenerwerberek", akik elegen«, t őkével rendelkeztek
a lakások felvásárlásához. Az önkormányzatok vagy lakásszövetkezetek a lakásokat (gyakran egész
társasházakat és lakótömböket) ezeknek a köztes tulajdonosoknak adták el, akik a felújítási munkála-
tok után a lakásokat továbbértékesítették a lakáspiacon.
Irodalom
Bund—Ltinder—Förderprogramm — Stödtebauliche Weiterentwicklung grofier Neubaugebiete in den
neuen Ldnder und im Ostteil Berlins. Ziele und erste Ergebnisse. (1996) Bonn/Berlin,
Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Stadtebau.
Farkas E. J.—Szabó M. (1994a) Az önkormányzati bérlakásban éBk lakásviszonyai I. — Statisztikai
Szemle. 3.197-213. o.
Farkas E. .1.—Szabó M. (1994b) Az önkormányzati bérlakásban éBk lakásviszonyai II. — Statisztikai
Szemle. 4-5.285-297. o.
Farkas E. J.—Vajda Á.—Vita L. (1995) A budapesti lakáspiac kutatása. — Statisztikai Szemle. 3.242-265. o.
Fuhrich, M.—Mannert, H. (1994) GroBwohnsiedlungen — Gestern, Heute, Morgen. — Informationen zur
Raumentwicklung. 9.567-585. o. .
GroBwohnsiedlungen. (1997) — Dokumentation der Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und
Raumordnung. Stand 1. Oktober.
Hegedűs J. (1998) A magyar lakásszektor piaci átalakulásának ellentmondásos folyamata. — Info-
Társadalomtudomány. 43.49-58. o.
Hegedűs J.—Várhegyi É. (1999) A lakásfinanszírozás válsága. — Közgazdasági Szemle. 2.101-120. o.
Irion, I.—Sieverts, T. (1991) Neue Stödte — Experimentierfeld der Moderne. Stuttgart, Deutsche Verlags-
Anstalt.
Kovács Z.—Douglas M. (1996) A városépítés időzített bombája — avagy a magyar lakótelepszindróma
társadalomföldrajzi megközelítésben. — Földrajzi Értesítő. 1-2.101-117. o.
Lakatos M. (1998) A lakótelepi lakások és lakóik. Mikrocenzus 1996. Budapest, Központi Statisztikai
Hivatal.
Rietdorf, W. (1997) Zur Situation der GroBwohnsiedlungeu ehemals sozialistischer Under und zur
Entwicklung der GroBwohnsielungen im östlichen Deutschland. GroBwohnsiedlungen in europdischen
Stödten. — Müller, E. (Hrsg.), Beitr űge zur regionalen Geographie. 45. Leipzig, Selbstverlag Institut für
Landerkunde. 7-16. o.
SITUATION OF HOUSING ESTATES IN THE HOUSING
MARKETS OF GERMANY AND HUNGARY
TAMÁS EGEDY
Because of the destruction of World War II, and the declining number of house
construction in the 30's and the 40's in the whole of Europe, there was a housing shortage.
The situation after World War II resulted in the appearance of large housing estates in
Europe. Housing estates cannot be considered as product of the socialist system since they
can also be found in Western Europe though their significance and role differ from that of the
Egedy Tamás : A lakótelepek helyzete Németország és Magyarország lakáspiacán
Tér és Társadalom 14. évf. 2000/2-3. 147-157. p.
TÉT XIV. évf. 2000 s 2-3 A lakótelepek helyzete ... 157
former socialist countries. Housing estates on the housing market of Western countries are
important, nevertheless they represent only a low proportion of the whole dwelling stock.
The problems of housing estates in East-Central European countries are more serious, since
the number of dwellings in housing estates and people living there goes far beyond the West-
European scales. Through the comparison of the German and Hungarian housing estates this
paper presents the main differeneces between the Western and East-European types of high-
rise housing estates, their role, present situation and future perspectives on the housing
market. Up to now, it became a fact, that the estate-life satisfies the claim of a determined
class of the society. The question is what processes will start at the door of the new millenni-
um; and what will be the results of these processes? What will be the destiny of those
hundreds of thousands of people, living in the housing estates?