Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.

Tér és Társadalom 6. 1992.3-4: 55-73

A BUDAPESTI BÉRLAKÁSSZEKTOR
PRIVATIZÁCIÓJÁNAK
TÁRSADALMI- ÉS VÁROSSZERKEZETI HATÁSAI
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)

KOVÁCS ZOLTÁN

Bevezetés
A kelet-európai újszülött demokráciák közös jellemvonása a gazdasági élet eltér ő ütemű , de
olyamatosan zajló átalakítása, mely az államnak a gazdasági élet különböz ő területeiről történő
okozatos visszavonulásában, a korábban állami tulajdonban lev ő javak teljes vagy részleges
rivatizációjában nyilvánul meg. A termel ő szféra tulajdonviszonyainak átalakítása mellett ért-
ető en nagy hangsúlyt kap a lakás- és ingatlanszektor részben már megkezdett privatizációja,
ország évi költségvetésének többszörösét kitev ő állami bérlakásszektor sorsa.
A tanulmány célja, hogy rövid áttekintést adjon a szociális lakásgazdálkodás II. világháborút
övető fejlődéséről', rámutatva a szocialista időszak lakáspolitikájának legszembetűnőbb el-
entmondásaira és a privatizáció várható városföldrajzi következményeire.

A városfejl ődés nagy korszakai és az állami bérlakásszektor
kialakulása Budapesten
A lakásépítkezések ütemét, valamint a város fizikai növekedését tekintve három nagy korsza-
ot különböztethetünk meg Budapesten. A városnövekedés els ő dinamikus szakasza („város-
obbanás") 2 a 19. század utolsó évtizedeire tehető , amikor viharos népességnövekedés és a nyo-
'ban járó nagyarányú lakás- és közm űépítkezés jellemezte a város fejl ődését (1. ábra). Az
kkor épített lakások jelentős hányada a virágzó telek- és ingatlanspekuláció jóvoltából m űsza-
lag alacsony színvonalú volt, sokszor nélkülözve a kor követelményeinek megfelel ő komfor-
ot. A századfordulót követő en az általános recesszió eredményeként mélypontra esett vissza
építkezési ütem, ami azután az I. világháborút megel őző néhány évben ismét a korábbi szint-
e emelkedett.
A város, és ezen belül a lakásállomány, fejl ődésének második nagy szakaszát a két világhábo-
közötti időszakkal azonosíthatjuk, amikor a főváros növekedése az országos demográfiai
olyamatokkal összhangban lelassult, s térbeli terjeszkedésének súlypontja el őbb a külső kerü-
etekbe, majd az 1930-as évekt ől kezdve az agglomerációra tev ődött át. Budapest fejl ődésének
armadik nagy periódusát a II. világháborút követően számíthatjuk. Ez a korszaka romok elta-
'tásával vette kezdetét, majd a 70-es évek soha nem látott méret ű paneles építkezésein át
apjaink lakáspiaci recessziójáig húzódik.
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
56 Kovács Zoltán TÉT 1992 s 3-4

o N o co CO

1970 1975
Co

Co>

C
Co
‹;

W O co
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.

ÉT 1992.3-4 A budapesti bérlakásszektor privatizációjának 57

A II. világháborút megelőzően az állami bérlakásszektor a szó mai értelmében nagyon fejlet-
en volt. Voltak ugyan nagy állami vállalatok (pl. MÁV, BSZKRT.), melyek saját dolgozóik
zámára kedvezményes szolgálati lakásokat tartottak fenn, de a bérlakások dönt ő hányada ma-
ánkézben volt, s a lakbéreket is els ősorban a piac határozta meg. A II. világháború befejezését
övetően az új rendszer egyik legfontosabb tennivalói között szerepelt a korábbi lakásviszonyok
átalakítása, s ezen belül a társadalmi szegregáció legfőbb okának tekintett tőkés bérlakásszektor
egszüntetése. A gyors kisajátítások révén az állam vált — legalábbis a nagyobb városok-
an — az első számú ingatlantulajdonossá. Az új lakáspolitika, amely ingyenes lakáshozjutás-
an és jelképes lakbérekben öltött testet, az új rendszer legf őbb szociálpolitikai célkit űzését,
elesül a társadalmi homogenizációt, hivatott szolgálni.
Ennek tükrében érdemes megfigyelni, hogyan alakult az állam részesedése a budapesti lakás-
lományon belül (1. táblázat). Pontos adatok el őször csupán 1950-re állnak rendelkezésünkre,
or Budapest lakásainak már közel 30 % -a volt állami kézben. Minthogy a háborús károk
javításán túl új építkezésekre 1945-50 között központi forrásból lényegében alig került sor,
bérlakások számának hirtelen növekedése tisztán a kisajátításoknak volt köszönhet ő. A kisaj á-
ítási hullám elsősorban a belváros bérházait és a Budai-hegyvidék nagy érték ű villáit érintette,
voltak kerületek ahol szinte a teljes épületállomány állami kézbe került (V. , VI. , VII. kerület).
állami lakások aránya 1955-ig rohamosan növekedett, s megközelítette a 80% -ot. Az állami
zektor gyors terjeszkedése mellett a szocializmus korai szakaszát a lakásszegregáció háború
lőtti méreteinek gyors ütem ű mérséklődése, a korábbi elit lakónegyedek társadalmi felhígulási
olyamata jellemezte.

1. TÁBLÁZAT
Az állami lakások aránya Budapesten, 1950-1990
(Proportion of state housing in Budapest between 1950-1990)

2. Lakások száma 3. Állami lakások
1. Év 4. Aránya (%)
összesen (ezer) száma (ezer)

1950 410 140 29,9
1951 470 176 37,4
1952 473 358 75,7
1953 475 367 77,2
1954 477 372 77,9
1955 480 376 78,3
1960 536 384 71,6
1970 619 389 62,8
1980 709 408 57,5
1990 789 410 51,9

1. Year
2. Total No. of flats (000)
3. No. of state-owned flats (000)
4. Proportion of state-owned flats (%)
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
58 Kovács Zoltán TÉT 1992.3-4

A lakásépítkezések elhanyagolása és a háborút követ ő nagyarányú népességbevándorlás kró-
nikus lakáshiányhoz vezetett Budapesten, amit az orosz példa alapján részben a társbérleti rend-
szer meghonosításával, részben pedig az uralkodó osztály tagjainak er őszakos kitelepítésével
véltek enyhíteni a hatóságok.
1956-ot követően az államosítások beszüntetésével, valamint a magáner ős építkezések újbóli
engedélyezésével a tanácsi lakások aránya a lakásállományon belül csökkenni kezdett. Nagyobb
léptékű állami lakásberuházásra csak 1960-tól, a 15 éves lakásépítési terv elfogadása után, ke-
rülhetett sor. A terv 1 millió lakás építését irányozta el ő országosan az 1960-tól 1975-ig terjed ő
időszakra, melyből 250 ezret Budapesten kellett felépíteni. A terv teljesíthet ősége érdekében
a városfejlesztés — és ez nem csak Budapestre érvényes — egyre inkább lakótelep-centrikus
lett. 1975-re már négy hatalmas házgyár m űködött Budapesten 15 000 lakásos évi kapacitással'.
Ez az erősen koncentrált építőipar az 1960-as évek végét ől panel lakótelepek egész sorát emelte
a főváros peremén, amely a város múlt század végi expanziójához hasonlatos gyors térbeli növe-
kedést eredményezett. Az ekkor épült alvóvárosok kétszobás „egyenlakásaikkal" a szocializ-
mus hatalmas olvasztótégelyét képezték. A fénykornak is tekinthet ő 70-es évtizedben minden
három épített lakásból kett ő tanácsi volt. 1975-ben egy újabb optimista 15 éves lakásépítési terv
került elfogadásra, amely a korábbinál is több (1,2 millió) lakás felépítését t űzte célul maga
elé, ez azonban már nem valósulhatott meg. Az 1970-es évek végét ől, a 80-as évek elejétől,
az ismert gazdasági nehézségek következtében az állam visszavonulót fújt a lakásépítkezések
terén is, s korábbi lakáspolitikáj ának átgondolására kényszerült. Többszörös lakbéremelés, a
magánszektornak tett engedmények, a beruházások er őteljes visszafogása jelezték az állam szo-
rult helyzetét. A központilag épített lakások száma viharos gyorsasággal csökkent, míg a ma-
gánépítkezések számában a válság ellenére növekedést figyelhettünk meg. Az újonnan épített
lakások száma 1981 és 1986 között 50 % -kal csökkent, ami a folyamat drámai gyorsaságát jelzi.
Előzetes adatok szerint 1991-ben mindössze 100 darab állami lakás épült Budapesten az 1975-ös
15 000-rel szemben, s ez egyértelm űen jelzi a szocialista lakáspolitika csendes kimúlását.
A privatizáció megindulása el őtt, az 1980-as évek elején, a bérlakások aránya már csupán 57 %
volt, melyet az évtized végén végrehajtott els ő privatizációs hullám tovább csökkentett, egészen
50 % -ig.

Szocialista lakáspolitika: csőd, de miért?

A budapesti lakásállomány az elmúlt negyven év során közel megkétszerez ődött, ami döntő-
en az állam építőtevékenységének volt köszönhet ő, hiszen az állami bérlakások mellett a szövet-
kezeti és az OTP öröklakások is lényegében állami pénzen, központilag irányított és kivitelezett
beruházások keretében valósultak meg. A látványos számbeli növekedés ellenére a háború utáni
időszak egyik legfontosabb jellemz ője az állandósult lakáshiány volt. Ebben az évtizedekig tar-
tó krónikus lakáshiányban, valamint a szocialista lakáspolitika végs ő bukásában számtalan ok
játszott közre, gazdasági és társadalmi jelleg űek egyaránt. A gazdasági oldalon az élre kívánko-
zik a központilag alacsonyan tartott lakbéreknek tulajdonítható pénzügyi cs őd. Ugyan a szociá-
lis lakásellátás sehol a világon nem tartozik a jövedelmez ő vállalkozások közé, de a magyar
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
ÉT 1992.3-4 A budapesti bérlakásszektor 59

érlakás-szektor még arról a kevés bevételr ől is lemondott, amit egyébként minden nehézség
élkül, komfort és városrész szerint differenciált piaci lakbérekkel be tudott volna hajtani. Ez
lakbérpolitika, amely a lakbéreket igen alacsony szinten tartotta, a szocialista lakásgazdálko-
ás korai időszakáig vezethető vissza, amikor az olcsó lakáshoz való jogot, legalábbis papíron,
talánosnak ismerte el az állam. Ez egyúttal azt is jelentette, hogy a lakásprobléma megoldásá-
ak költségét az állam kiemelte a fizetésekb ől, s elviekben magára vállalta. Minthogy azonban
állam még a legnagyobb ütem ű lakásépítkezések idején sem volt képes valamennyi arra rá-
zorulónak lakást biztosítani, az eredeti elképzelés a gyakorlatban annyit jelentett, hogy az ál-
am a népesség egy viszonylag sz űk rétegének jelentős támogatást juttatott, mégpedig olcsó
érű lakás formájában. Összehasonlító vizsgálatok tanúsága szerint az 1948-ban meghatározott
akbérek a II. világháború el őttinek mindössze egyharmadát tették ki, s az id ők folyamán ez
különbség az infláció következtében csak tovább n őtt. Jóllehet 1971-ben, az új gazdasági me-
hanizmus szellemében, 160%-os központi lakbéremelést hajtottak végre, mindez nem jelen-
ette a folyamat végét, s hatása csak id őlegesnek bizonyult. Az állami lakásszektor deficitje
982-ig növekedett, ámde akkor ismét közel duplájára n őttek a lakbérek'. Az említett lakbér-
melések ellenére a hazai lakbérek — a nyugati országok gyakorlatától eltér ően — a szocialista
dőszak során mindvégig meglehetősen alacsony szinten maradtak, s egy átlagos család havi
övedelmének mindössze 8-10 %-át tették ki. Ennek eredményeként a lakbérek formájában be-
olyt összeg még a minimálisan szükséges karbantartási és állagmeg őrzési költségekre sem volt
legendő, ami egyébként az épületállomány m űszaki állapotának gyors hanyatlásában igen
zembetűnően megnyilvánult (2. ábra).

200

180

160 Fenntartási
költségek
140 (Maintenance
cost)
120

100 Lakbérbevételek
(Rent income)
80

1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990

2. ÁBRA
A bérlakásszektor éves költségvetési mérlege Budapesten, 1975-1989
(Annual budget of social housing in Budapest between 1975-1989)
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
60 Kovács Zoltán TÉT 1992.3-4

A bérlakásállomány gazdasági cs ődjében a merev, bürokratikus management is közreját-
szott. A hatalmas vízfejjé növekedett ingatlankezel ő vállalatok képtelenek voltak a gondjaikra
bízott több tízezer lakás gazdaságos üzemeltetését ellátni, és az id őszerűvé vált rekonstrukciós
munkálatokat elvégeznie. Az amúgy is alacsony lakbérekb ől befolyt összeg jelentős része,
egyes becslések szerint a fele, pedig az ingatlankezel ő vállalatok életbentartására, a gépezet
működtetésére folyt el.
Egyes vélemények szerint az ingatlankezel ő vállalatok pénzügyi helyzetének megrendülésé-
ben elsődlegesen küls ő okok játszottak szerepet, nevezetesen, hogy a lakbérek központilag,
az első gazdaságban kialakult értékviszonyoknak megfelel ően kerültek kialakításra, ugyanak-
kor a karbantartással kapcsolatos költségek egyre inkább a második gazdaság és ezzel együtt
a piac befolyása alá kerültek. Ezzel kapcsolatos számítások szerint az építkezési költségek az
elmúlt 40 év során a tízszeresükre emelkedtek, mialatt a lakbérek „csupán" megnégysze-
reződteks.
Az elmúlt négy évtized lakáspolitikája szociális szempontból sem volt különösebben sikeres.
Az eredeti elképzelések szerint ugyanis az állam az arra rászoruló szegényebb rétegeket, ezen
belül is a fiatal és több gyermekes családokat, volt hivatott olcsó állami lakással ellátni, míg
a tehetősebbeknek, valamint a falun él őknek maguknak kellett megfelel ő hajlékról gondoskod-
ni. Ezzel szemben a valóságban az történt, hogy a rendszer által kedvezményezett új , szocialista
középosztály tagjai (munkahelyi vezet ők, értelmiségiek, párt és tanácsi alkalmazottak stb.)
rendre elő nyben részesültek a lakáskiutalásoknál, s számukat jóval meghaladó arányban voltak
reprezentálva az új lakótelepeken'. Az újonnan épült lakások érdemek alapján történ ő szétosz-
tása amellett, hogy ajándéktárgyat faragott az egyébként fogyasztási cikknek számító lakásból,
jogtalanul előnyben is részesítette a társadalom egy privilegizált rétegét a többiek rovására.
Nem váltak valóra azok az elképzelések sem, hogy a szocializmusban, részint a lakáspolitika
jóvoltából, a szegregáció fokozatosan megsz ű nik. Pedig a szegregáció elleni harc, a társadalmi
különbségek lakóhely szerinti összemosására tett kísérlet, a szocialista városfejlesztés egyik
vezérmotívumává vált. Ezt célozta a különböz ő tulajdonformájú lakások térbeli kombinálása,
az eltérő társadalmi helyzetű családok összeköltöztetése, s lényegében ehhez szolgáltatott funk-
cionális keretet a nagy homogén lakóegységek (t. i. lakótelepek) kialakítása is. A szocializmus
kezdeti idő szakában ugyan valóban a szegregáció látványos csökkenésének lehettünk szemta-
núi, ez azonban a 1970-es évek végét ől a visszájára fordult. A lakótelepek ekkorra sokat veszítet-
tek korábbi népszerűségükből, s a középosztály tagjai szép számmal hagyták el korábbi lakhe-
lyüket. Ez a folyamat jól nyomonkövethet ő volta magánlakásépítkezések hirtelen felfutásában,
a káderdűlők és más elit lakónegyedek szaporodásában. A szegregáció ilyetén elszabadulását
a 80-as évek elejétől a második gazdaság fokozatos meger ősödése, és a nyomában járó erőteljes
vagyoni differenciálódás még tovább fokozta, s a 80-as évtized vége felé már egyes nyugati
városokat is megszégyenítő szegregációs különbségeket tapasztalhattunk a „szocialista"
Budapesten8.
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
ET 1992 s 3-4 A budapesti bérlakásszektor 61

A budapesti bérlakásállomány területi jellemz ői
Budapest lakásállományának még több mint 50 %-a van állami kézben, s ez a bérlakásállo-
ány mind minőségi színvonalát, mind a bennük lakó bérl ők társadalmi státuszát tekintve terü-
tileg roppant heterogén képet fest.
A kb. 400 ezer állami lakás többsége (78 %-a) a pesti oldalon található, s arányuk különösen
belső kerületekben ér el kiugróan magas értékeket (95-97 %). Ezzel szemben világosan kör-
onalazható egy Rákosszentmihálytól—Nagytétényig húzódó városperemi öv, amelyben a bér-
akások aránya 15-20% alatt marad, s az itt található városnegyedeknek napjainkig sikerült
egőrizniük túlnyomórészt kertvárosi jelleg ű beépítésüket (3. ábra).
Városszerkezeti összevetésben a tanácsi lakások két jelent ős térbeli tömörülése ismerhető
el Budapesten: 44 %-ukat a belváros, 33 %-ukat pedig a II. világháború óta épült lakótelepek
oncentrálják. A fennmaradó 24% a belváros és a lakótelepi zóna közötti vegyes funkciójú,
n. átmeneti városövben oszlik szét. A bels ő és a lakótelepi külső bérlakásállományról, a priva-
izáció várható jelentőségét is szem előtt tartva, külön is érdemes említést tenni. Jelen vizsgála-
ink során a belváros fogalmát a szokásosnál némileg tágabban értelmeztük. Lehatárolásában
lakások építésének kora, s az így fellelhet ő műszaki homogenitás játszotta az els ődleges szere-
et, s nem a hagyományos városökológia és funkcionális-morfológia szabta szempontok. Ezért
belső városrészt Pesten a Dózsa György út — Mez ő Imre út — Haller utca, Budán a Villányi
— Alkotás u. — Mártírok útja által körülhatárolt területtel azonosítottuk. Ez a terület a köz-
onti üzletnegyed (CBD — Central Business District) mellett az els ő lakóhelyi övezetet, s őt
második munkahelyi öv belső, idősebb részét is magába foglalja. Budapestnek ez a része
ár az I. világháború el őtt beépítésre került, s az itteni épületállomány igen jelent ős része a
orábban is említett múlt század végi „városrobbanásos" folyamatnak volt az eredménye. Ez
a terület, amely jellegzetes négy-öt emeletes, bels ő udvaros házaival ma is meghatározza
főváros arculatát. Az itteni bérlakásállomány m űszaki színvonalát a kerületi Ingatlankezel ő
állalatok adatai alapján határoztuk meg. Alacsony komfortfokozatba soroltuk a hivatalosan
,komfort nélküli"-nek, továbbá a „félkomfortos"-nak min ősített lakásokat. Az alacsony kom-
ortfokozatú tanácsi lakások IKV körzetek szerinti arányát tekintve jelent ős különbségeket fi-
yelhetünk meg az egyes bels ő negyedek között (4. ábra).
A nagy különbségekre jellemz ő, hogy amíg egyes belső városrészek lakásállománya a min ő-
égi mutatók tekintetében is állja a versenyt a város újabb negyedeivel szemben, s őrzi hagyomá-
yosan magas társadalmi presztízsét (p1. a Vámegyed, Lipótváros), addig a Terézváros, József-
áros és Ferencváros Nagykörúton kívül es ő részeiben az alacsony nívójú lakások aránya
elyenként az 50 % -ot is meghaladja, s ezeken a területeken a gettósodás kézzelfogható jeleivel
álkozhatunk. Ez nem csak azért jelent problémát, mert ezek az er ősen lepusztult negyedek
város legértékesebb bels ő területeit foglalják el, hanem azért is, mert a faji alapon történ ő
ettósodással számos nehezen orvosolható társadalmi feszültség is a felszínre kerül.
A bérlakások kereken egyharmada található a lakótelepeken, s mind a lakásállomány színvo-
alát, mind az itt él ő népesség társadalmi és életkor szerinti tagozódását tekintve sokkal ki-
gyenlítettebb képet találunk, mint a belvárosban. Budapesten összesen 270 ezer lakás épült
fel telepszerűen az 1950-es évek eleje óta, s ezek 52 %-a van állami kézben. Az els ő kisebb
lakótelepek az 1950-es évek elejét ől kezdve épültek, s ezek kis helyigénye még a beépített terü-
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
62 Kovács Zoltán TÉT 1992.3-4

I
^.. ..\......\
/
%

•
•• C11 ) ).. ...00'.1 .

....)-
•••••, ......,

-,
/ 1 ,.., .-...,„
's. 5.
/•s
/ \ I
s ∎ t`
k
s
\
t
t
t ... Állami (State)

Nem állami
(Non-state)

3. ÁBRA
A lakások tulajdon szerinti megoszlása Budapesten, 1988
(Dwellings by ownership in Budapest in 1988)
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.

ÉT 1992.3-4 A budapesti bérlakásszektor 63

0/0
50,0-
40,0-49,9
30,0-39,9
20,0-29,9
10,0-19,9
-9,9

4. ÁBRA
A komfort-nélküli és fél-komfortos tanácsi lakások aránya Budapest belvárosában, 1988
(Ratio of substandard dwellings in Budapest inner-city in 1988)
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
64 Kovács Zoltán TÉT 1992 • 3-4

leten belül kielégíthető volt. Később az előregyártott technológia elterjedésével a lakótelepek
mérete, és ezzel együtt térigénye, is növekedni kezdett, ami arra kényszerítette a tervez őket,
hogy az új lakótelepeknek a városszéli parlagterületeken találjanak helyet. Ez a város gyors
fizikai expanziója mellett a korábban fennálló ökológiai szerkezet módosulásával is járt 9 .
A lakótelepi lakások népszerűsége az 1980-as évek elejétől rohamosan csökkent, ami a tartó-
san stagnáló ingatlanárakban is jól megmutatkozott. A lakótelepek szerepe egyre inkább leérté-
kelődött, s ma már sok fiatal család számára csupán átmeneti megoldásként jön szóba, a kezdeti
lakásgondok orvoslására.

A bérlakások privatizációjának területi jellemz ői
az ingatlanárak tükrében
A privatizációval kapcsolatos szakirodalom két irányzatra különül aszerint, hogy a szerz ők
a jelenséget csupán leegyszer űsítve, egy direkt gazdasági privatizációként értelmezik, mely so-
rán állami tulajdonban levő javak magántulajdonba mennek át, avagy a fogalmat szélesebb érte-
lemben használják. A privatizációt szélesebb értelemben használó szerz ők a magánszektornak
az állami szféra rovására tett engedményeit is a privatizáció részének tekintik, ennél fogva a
direkt denacionalizáció mellett több jelenséget is a privatizáció kategóriájába sorolnak 10 . Sze-
rintük a privatizációt szolgálja, ezért a privatizáció részének tekinthet ő, a gazdasági liberalizá-
ció éppúgy, mint az állami támogatások és szociális kiadások megkurtítása, a magánszektor
által nyújtott szolgáltatások és javak fogyasztására történ ő ösztönzés stb. A lakásszektor vonat-
kozásában ilyen szempontból a privatizáció részének tekinthet ő például a lakbéremelés, a ked-
vezményes lakossági építési hitelprogram, az építőipari vállalatok privatizációja, illetve a ma-
gánépítkezések serkentése is.
Az állami lakások privatizációját Magyarországon el őször a 32./1969. sz. kormányrendelet
szabályozta, amely mind a mai napig érvényben van. A jogi lehet őség ellenére azonban 1982.
előtt mindössze 2200 lakás cserélt gazdát, s a direkt privatizáció 1988-ig meglehet ősen alacsony
szinten maradt (2. táblázat). Ebben az időszakban a privatizációt az indirekt formák jellemez-
ték, mint például a magánlakásépítések serkentése, vagy az állami lakásépítkezés
elsorvasztása".
A privatizáció csak 1988 végét ől 1989 elejétől gyorsult fel igazán, amikor a kerületi tanácsok
a törvény szabta kereteken belül szabadon rendelkezhettek a területükön található bérlakások
felett. Ekkor kevesebb mint két év leforgása alatt kereken 100 ezer bérlakás került kijelölésre
elidegenítés céljából, aminek részint a rendszerváltás, részint a privatizáció körüli közfel-
háborodás vetett véget, egy moratórium formájában. A privatizációra szánt lakások aránya
területileg jelentős eltéréseket mutat (5. ábra). A budai oldal egyes magasabb presztízs ű kerüle-
teiben (II., XII, I. kerület) az eladásra kijelölt bérlakások köre 1990 végére meghaladta az
50 % -ot. Ugyanakkor a város kevésbé frekventált munkáskerületeiben (K őbánya, Csepel, Új-
pest stb.) ez az arány 10% alatt maradt, ami alól csupán Pesterzsébet és Kispest jelentett ki-
vételt.
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
T T 1992.3-4 A budapesti bérlakásszektor 65

2. TÁBLÁZAT
Az állami lakások évenkénti privatizációja Budapesten
(Annual privatization of state housing in Budapest)

1. Vételi igény 2. Eladásra
3. Eladott lakások
kijelölve
1982 előtt — 2.200
1982 361 161 83
1983 1.804 964 224
1984 2.811 3.103 350
1985 1.999 2.578 494
1986 1.735 1.044 711
1987 2.619 1.913 933
1988 13.853 6.160 1.854
1989 44.221 28.131 6.232
1990 74.545 71.792 26.709
4. Összesen 143.948 115.846 39.790
1. Demand to purchase
2. Designated for sale
3. Sold flats
4. Total
A privatizáció területi intenzitása meglehet ősen szoros korrelációt mutat az 1990-ben regiszt-
t budapesti ingatlanárak 12 területi szóródásával (á ábra). Ez az egybeesés közel sem vélet-
1 n, s az indokok alapvet ően a város társadalmi-ökológiai szerkezetére, valamint a lakáspriva-
t. 'ció technikájára vezethet ők vissza. A tanácsi bérlakások privatizációja során ugyanis
v telárnak a lakások forgalmi értékének 15 % -át tekintették, ha az elmúlt 15 évben teljes felújí-
ban nem részesült az épület (a fővárosban ez az általános). A vev őnek azonban nem kellett
a ljes vételárat kifizetnie, elegend ő volt annak 10 % -át egy összegben letennie, és a maradékot
3 évi részletben, 3%-os kamattal fizethette.
Ha a vevő nem kívánt tartozni, hanem egy összegben akarta kifizetni a lakás árát, akkor a
%-on felüli részre 40% kedvezményt kapott. Ebben az esetben lakását a forgalmi érték
9 • %-áért, tehermentesen megvásárolhatta. Ez alapján kiszámolható, hogy például egy 2 millió
F forgalmi értékűre becsült bérlakást 192 ezer forint befizetésével tehermentesen meg lehetett
sárolni. Ezt a nagylelkű privatizációs előírást még tovább enyhítette, hogy a kerületi taná-
c oknak a valós piaci árakról csupán áttételes információik voltak, így a számítás alapját képez ő
f. rgalmi érték is igen gyakran nagyságrendekkel eltért az ingatlan valós értékét ől. Ismertté vált
o yan XII. kerületi eset, amikor egy 450 ezer forintért vásárolt (tehát 4,7 millióra becsült) ingat-
1. t 50 millióért adott tovább újdonsült tulajdonosa.
Mindezek ismeretében látható, hogy minél kedvez őbb fekvésű és minél értékesebb volt egy
gatlan, annál nagyobb haszonnal járt az adott feltételek szerint végrehajtott privatizációja a
k rábbi bérlő (az új tulajdonos) számára. A bérlakások privatizációjának els ő fázisában ugyan-
or az értékesítésből származó egyszeri bevételek a tanácsok költségvetésében nem hoztak
entő s növekedést, víszónt sikerült a bérlakások legértékesebb részét áron alul elkótyave-
lni.
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
66 Kovács Zoltán TÉT 1992 s 3-4

50,0-
• ss
•ss•sss•I
••••s•s•/sffi
•s•s•••••s••• 25,0-49,9

10,0-24,9

-9,9

5. ÁBRA
A privatizálásra kijelölt állami lakások aránya, 1990
(The ratio of state dwellings designated to privatization, 1990)
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
ÉT 1992.3-4 A budapesti bérlakásszektor 67

1 000 Ft /m2

< 28 36 40

:1 28-30 40-44

30-32 44-50

32-36 50-60

> 60

6. ÁBRA
A lakásárak területi szóródása Budapesten, 1990
(Apartment prices in Budapest, 1990)
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
68 Kovács Zoltán TÉT 1992.3-4

A privatizáció társadalmi és városszerkezeti következményei
A szociális lakásgazdálkodás nem kommunista találmány, s valamilyen formában régóta léte-
zik a fejlett világ legtöbb országában. Még csak azt sem mondhatjuk, hogy az állami lakások
aránya Budapesten túlzott lenne, hiszen 50 % -ot megközelít ő, vagy azt meghaladó (tehát jelen-
tős) bérlakásszektor található számos nyugat-európai nagyvárosban is (pl. Glasgow, Manches-
ter, Berlin). Véleményünk szerint a szociális bérlakáspolitika hazai cs ődje nem annak eredeti
elképzeléseiben, hanem pártállami megvalósításában gyökerezik.
A lakásprivatizáció további szükségessége elvitathatatlan, de ennek nyíltan, szigorúan piaci
feltételek mellett kell történnie. Az 1989/90 során sebtiben végrehajtott els ő privatizációs sza-
kasz ugyanis a tények ismeretében inkább ajándékozási aktusnak tekinthet ő, semmint privatizá-
ciónak. Olyan ajándékozásnak, mely során a megajándékozottak immár másodszor részesültek
az ajándékozó (voltaképp az állam) kegyeiben. Az els ő akkor történt, amikor az állam a bérl ő-
nek utalta ki a lakást, gyakorlatilag ingyen, s éveken át megkímélte őt az alacsony lakbérpoliti-
kával a társadalom nagyobbik felére nehezed ő súlyos kiadásoktól. Most másodszor is ajándéko-
zott az állam, lehetővé téve a drága, nagy érték ű ingatlanok áron alul történő megvételét. Erre
még az sem mentség, hogy a helyi önkormányzatok rá voltak szorulva a privatizációból befolyó
összegekre, és az állam is szabadulni akart a bérlakásállomány fenntartásának terheit ől.
A jövőben privatizálásra kerül ő lakásoknál figyelembe kell venni nem csak a lakás műszaki
állapotát, hanem annak földrajzi elhelyezkedését is. A Sváb-hegy és Soroksár közti különbsé-
geket szükségtelen e helyütt hangsúlyozni. Ahol ez indokolt, a lakás ára a forgalmi érték akár
50-60 %-át is elérhetné, s természetesen a forgalmi értékek megállapításánál is a reális piaci
adatokra kell támaszkodni. A privatizáció mellett továbbra is szükséges azonban, hogy az ál-
lam, a helyi önkormányzatokon keresztül, szociális lakással segítsen az arra rászorulóknak.
Ma még nehéz megmondani, hogy mi lenne az optimális arány, de Budapesten a lakásállomány
15-20%-át mindenképpen indokolt lenne szociális lakás céljából visszatartani. A szociális
célú lakások jövőbeni koncentrációja els ősorban a lakótelepi övezet lesz, amely a jöv őben vár-
hatóan tovább veszít amúgy is rohamosan csökken ő népszerűségéből.
A lakásprivatizáció amellett, hogy hangsúlyozott jelentőséggel bír a társadalom egyre gyor-
suló vagyoni differenciálódásában, meghatározza Budapest egész további fejl ődését is. A priva-
tizáció révén egyszerre nagy mennyiség ű lakás kerül be a lakáspiacra, ami amellett, hogy élén-
kíti a ma még meglehet ősen alacsony lakásmobilitást, egész városnegyedeket szabadít fel az
állami tulajdonlás okozta fejlődési kényszerpálya alól. A magánszféra meger ősödése és a tőkés
ingatlanforgalom ismételt meghonosodása a föld és ingatlanértékek tisztázódásával jár együtt,
ami a város jelenlegi ökológiai szerkezetét is rövid id ő alatt újrarajzolja majd. Ez távlatilag
annyit jelent•hogy a belváros és általában a központhoz közelebb fekv ő negyedek felértékel őd-
nek, s egy átmeneti periódus során, tisztán állami tulajdonból — a középületek és közhivatalok
kivételével — magántulajdonba mennek át. A belváros felértékel ődésében nagy szerepet játszik
az üzleti élet, a külföldi cégek és vegyesvállalatok részér ől megnyilvánuló kitüntetett figyelem.
Budapest 1918. előtti regionális üzleti szerepköre, amely kiterjedt a Kárpát-medencén túl a Bal-
kán és az Orosz Birodalom egyes részeire is, ma szemmel láthatóan újjászület őben van. Erre
utal egyebek mellett a multinacionális cégek irodanyitási láza is. Márpedig a jelenlegi súlyos
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
TÉT 1992.3-4 A budapesti bérlakásszektor 69

irodahiány folytán Budapest belvárosa ma még alkalmatlan arra, hogy kiszolgálja a világcégek
érdeklődésébe került ország igényeit". Nehéz bármit is megjósolni, de az már most látható,
hogy a belváros a privatizáció révén funkcionális konverzió elé néz, ami a lakófunkció zsugoro-
dásával, az üzleti, idegenforgalmi és szolgáltató funkció robbanásszer ű fejlődésével, vagyis a
city-képződés felgyorsulásával jár".
A city-képződésí folyamat — a lakónépesség látványos csökkenése mellett — várhatóan a
helyi társadalom kicserél ődésével, egy fiatal, magasabb társadalmi státusú népesség megjele-
nésével, közismert nevén a dzsentrifikációval jár. A dzsentrifikációról az 1970-es évek közepé-
től jelentek meg az első nagyobb lélegzetű tanulmányok a fejlett országokban, főleg geográfu-
sok és városszociológusok tollából".
Maga a folyamat a leromlásnak indult slumosodó belvárosi részek, elhagyott ipar- és raktár-
negyedek társadalmi és fizikai revitalizációját jelenti, vagyis azt a folyamatot, amikor az emlí-
tett városnegyedeket megszállja a posztfordi gazdaság sikerein megizmosodott újgazdag értel-
miségi, -menedzseri (yuppie) 16 réteg. A dzsentrifikáció tehát valójában a lakóhelyi szeg-
regáció egyik módja, melynek során új, dinamikus társadalmi réteg nyomul be egy korábban
elhagyott vagy alacsonyabb státusú réteg által lakott területre, és fokozatosan kiszorítja onnan
az eredeti lakosságot. Ehhez kényszerít ő eszközül a lakás- és ingatlanpiac szolgál, rohamosan
növekvő, a helybeliek számára előbb vagy utóbb megfizethetetlen áraival.
A dzsentrifikáció budapesti megjelenésével kapcsolatosan ma még meglehet ősen szkeptikus
hangvétel jellemzi a szakmai közvéleményt, bár egyféle „szocialista" dzsentrifikáció kimutatá-
sára már ezt megelőzően is történtek kísérletek". Annyi bizonyos, hogy a jelenség m űszaki-
materiális háttere, a nagy kiterjedés ű, potenciálisan értékes, ugyanakkor rendkívül lepusztult
belvárosi lakónegyedek képében már ma is rendelkezésre áll. A t őkeerős, saját miliőre vágyó
középosztály ugyan ma még csak csíráiban létezik, de ha a polgárosodás hazai ütemét, és a
jobbközép kabinet ez irányú intencióit figyelembe vesszük, minden bizonnyal rövidesen nálunk
is megjelenik a fehér-galléros dzsentri réteg.
A belváros szerepének átértékel ődése, illetve a meginduló társadalmi és fizikai regeneráció
a korábbi szocialista városökológiai modellt is alaposan átformálja. Mint arra Szelényi rámuta-
tott, a magyar és általában a kelet-európai városok ökológiai szerkezete az elmúlt négy évtized
szocialista várostervezése nyomán eltér ő jegyeket mutat a kontinens nyugati felén tapasztalt irá-
nyoktól. A nyugat-európai városokban, miként nálunk is, a II. világháború előtt a lakosság
társadalmi státusa a belvárostól a városok széle felé haladva fokozatosan csökkent. Ezzel szem-
ben a szocialista városokban a társadalmi struktúrát jelz ő görbe V betűhöz vált hasonlatossá,
ami azt jelentette, hogy a városközpont hagyományosan magas társadalmi státusa az els ő lakó-
helyi övben (Budapesten hozzávetőleg a Kis- és Nagykörút között) hirtelen lecsökkent, hogy
azután a város szélei felé haladva, az új lakótelepek gy űrűjében, ismét meredeken emel-
kedjen". A lakásprivatizáció és a nyomában járó bels ő migráció a fentiekben leírt ökológiai
görbét visszájára fordítja, s a jöv ő évszázad elegáns negyedeit a belvárosban, míg slum negyede-
it minden bizonnyal a lakótelep zónában kell keresnünk. Budapest a bérlakásszektor privatizá-
ciója révén fejl ődésének egy újabb fordulópontjához érkezett. A szocialista várostervezés kre-
álta városmodell ideiglenes jelleg ű volt, s ha a jelenleg tapasztalható társadalmi-gazdasági
folyamatok a továbbiakban is zavartalanul érvényesülhetnek, négy évtized kitér ő utána városfej-
lődés és városgazdálkodás terén is visszatérhetünk az európai normákhoz.
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
70 Kovács Zoltán TÉT 1992.3-4

Jegyzetek
Lsd. Hegedű s J. — Tosics I. (1981), Kovács Z. (1990b).
• Csupán egyetlen évtizedben, 1890 és 1900 között, 45 % -kal gyarapodott Budapest népessége, s az európai városok
népességi rangsorában 1870 és 1900 között a tizenhetedik helyr ől a nyolcadik helyre lépett el őre. A hirtelen növeke-
désnek indult metropolis tervszerű fejlesztéséért az 1870-ben létrehozott Közmunkák Tanácsa felelt, melynek jóté-
kony hatása napjainkig érezhet ő. Erről a korról számol be izgalmas könyvében John Lukács (1991).
• Lsd. Hegedűs J. (1987).
A lakásfinanszírozási rendszer az infláció er ő södése miatt elviselhetetlen terheket rótt a költségvetésre. A költség-
vetés 1986-1989 között duplájára növelte lakáscélú kiadásait, s 1989-ben már 80 milliárd Ft-ot fordított kedvezmé-
nyes lakásépítési hitelekre, valamint a lakbérek illetve a tanácsi lakások fenntartási kiadásainak támogatására. Ebb ől
11 milliárd Ft volt az effektív lakbértámogatás, ami annyit jelentett, hogy az álam a bérlakások lakbérének minden
forintjához 1.50 Ft-ot tett hozzá.
• Becslések szerint Budapesten 107 000 tanácsi bérlakás szorul sürg ősen nagyobb felújításra.
6
Lsd. Hegedűs J. (1989).
' Lsd. Szelényi I. (1990).
• Lsd. Ladányi J. (1989).
9 Lsd. Szelényi I. (1990).

1 ° Lsd. Duke V., Edgell S. (1983).

" Lsd. Tosics I. (1987).
" A térkép elkészítésénél egy már korábban is alkalmazott módszer szerint, az Expressz hirdetési újság ingatlan rova-
tában kiválasztott, és telefonon lekérdezett ingatlanárakat vettük figyelembe. Az adatfelvételezést el őször 1988
elején végeztük el, majd 1990 tavaszán megismételtük. Lsd. Kovács Z. (1989).
" Ma még sokakat elriasztanak a Béccsel és Párizzsal vetélked ő , rendkívül magas budapesti irodabérleti díjak (mini-
mum 25 $ négyzetméterenként havonta).
14 Ebben a folyamatban nagy elő relépést jeleitt majd a privatizáció következ ő
szintje, a külföldiek ingatlanszerzésének
küszöbön álló liberalizációja.
" Lsd. Jackson, P. (1985), Short, J.R. (1989), Smith, N. (1982), Smith, N., Williams, P. (szerk.) (1986).
". Az angol-amerikai szlengben a yuppie, „young upwardly mobile professional person" rövidítéséből származik,
s a társadalmi ranglétrán gyorsan fölfelé tör ő, fehérgalláros fiatalokra utal. A yuppie k többsége magasan iskolázott,
-

s jelentő s részük az üzleti és pénzügyi szolgáltatásokban, az információs szektorban, a bank-, hitel-, és biztosító
életben, vagy a divatiparban dolgozik. A yuppie k nemcsak lakóhely, de életmód, divat, nyelvhasználat, egyszóval
-

életstílus tekintetében is elkülönülnek a társadalom többi tagjától, jóllehet önmagában véve nem egy homogén társa-
dalmi csoportról van szó. A társadalom egészéhez képest viszonylag felülreprezentáltak körükben a férfiak, a bank-
menedzserek, a művészek, a homoszexuálisok, a környezetvéd ők és a vegetáriánusok stb. Ennek megfelel ően egy
dzsentrisedett területen belül különféle csoportjaik térbelileg elkülönülve, sajátos szimbólumaik révén, jól megkü-
lönböztethető társadalmi miliőt hoznak létre. Pl. : karrier-orientált mili ő, technokrata-liberális milli ő, alternatív
baloldali millió stb. Mindez érthetően rányomja bélyegét a városképre is. Arra, hogy mely csoportjuk adott újra
életet egy városrésznek, könnyen rájöhetünk az épületek küls ő festés661, díszítéséről, az utcákon parkoló kocsik
típusából, az alternatív élelmiszer üzletek vagy a pénzkiadó automaták jellegéb ől és gyakoriságából. Ebben a téma-
körben lásd még Kovács Z. (1990a).
" Lsd. Cséfalvay Z. — Pomázi I. (1990).
11 Részletesen lsd. Szelényi I. (1990).

Irodalom
Cséfalvay Z. — Pomázi I. (1990) Az irányított dzsentrifikáció egy budapesti rehabilitációs program példáján, Területi
Kutatások, 9.
Duke, V. és Edgell, S. (1983) Public expenditure cuts in Britain and consumption sectoral cleavages, International
Journal of Urban and Regional Research.
Hegedű s J. — Tosics I. (1981) Lakáspiac és lakásrendszer, Valóság, 7.
Hegedűs J. (1987) Reconsidering the roles of the state and the market in socialist housing systems, International Journal
of Urban and Regional Research, Vol. 11, No. 1.
Hegedűs J. (1989) The state-rental sector in the inner part of the socialist city, A „Social Theory and the Production
of the Built Environment" c. konferencia anyaga, Noszvaj.
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.

ÉT 1992.3-4 A budapesti bérlakásszektor 71

ackson, P. (1985) Neighbourhood change in New York: the loft conversion process. — Tijdschrift voor Econ. en
Soc. Geografie, 76.3.
ovács Z. (1989) A lakásmobilitás társadalomfdldrajzi vizsgálata Budapest példáján, Földrajzi Értesít ő, 1-2.
ovács Z. (1990a) A posztfordizmus hatása a nagyvárosok társadalmára, Területi Kutatások, 9.
ovács Z. (1990b) Rich and poor in th Budapest housing market. In: C.M. Hann (szerk.). Market economy and
civil society in Hungary, (London, Frank Cass).
ey, D. (1986) Altemative explanations for inner-city gentrification: a Canadian assessment, Annals of the Association
of American Creographers, 76.4.
ukács J. (1991): Budapest, 1990 — A város és kultúrája, Budapest, Európa Kiadó.
adányi J. (1989): Changing patterns of residential segregation in Budapest, International Journal of Urban and Regio-
nal Research.
hort, J. R. (1989): Yuppies, yuffies and the new urban order, Transactions of the Institute of British Geographers, 14.
mith, N. (1982) Gentrification and uneven development, Economic Geography, 58.
mith, N. — Williams, P. (szerk.) (1986): Gentrification of the city, London.
zelényi I. (1990) Városi társadalmi egyenl őtlenségek, Akadémiai Kiadó, Budapest.
osics I. (1987) Privatization in housing policy: the case of the western countries and that of Hungary, International
Journal of Urban and Regional Research, 11, 1.

SPATIAL ASPECTS OF THE PRIVATIZATION OF STATE
HOUSING IN BUDAPEST

ZOLTÁN KOVÁCS
A common feature of the emerging East-European democracies is the introduction of market
onomy. Although the social and economic development of these countries have had signifi-
ant differences in the past, each of them considers privatization as the key element of the cur-
ent economic and social transformation. Beside the privatization of the productive sector,
hich goes on rapidly now, great attention is paid to the privatization of housing, which
nfluences the living conditions in a more direct way. The aim of this paper is to provide an
verview about the development of housing in Budapest, with special attention to the most
ecent phenomena and trends (i.e. privatization).
In the case of Budapest, we can identify three major periods in the history of housing
onstruction and the physical expansion of the city. The first dynamic phase of urban
evelopment dates back in the lant decades of the 19th century, when the present urban structure
s shaped. Due to the rapid growth of population, housing construction was dominated mainly
y speculative builders during this period. As a consequence, a huge private rented sector
merged in the inner part of the city, in the form of low-quality four- and five-storey tenement
locks which housed mainly low-income and — to a lesser extent middle-class families.
The next extensive phase of urban development can be identified with the inter-war period
when the main path of city development shifted outwards, to the peripheral zone. Housing
construction in this period remained at a fairly low standard and only a relatively small part
of the city, mainly on the Buda side, was built according to the new architectural principles
of the 1920s and 1930s. A great deal of residential segregation persisted, even within the rapidly
expanding industrial suburbs where great barriers could be observed, between elite workers
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
72 Kovács Zoltán TÉT 1992.3-4

who were provided with flats in workers' colonies set up by large-scale firms, and the mass
of immigrant proletarians.
A radical shift came about in the housing policy at the end of the 1940s, ás part of the socialist
transformation of the country. Capitalist production and distribution of housing, which were
blamed for the previous inequalities, was effectively abolished. Instead, the state became the
dominant force in urban housing, owning most of the housing stock indirectly through the local
authorities. The new rent system, the nationalization of housing and the constant state
intervention into the allocation process were to abolish the old forms of social inequality
according to the principal goal of the Stalinist regime.
At the same time, housing construction and public infrastructure received very low priority
in the economic plans of the 1950s, the growth of the publicly rented sectór could be attributed
merely to nationalization at this time. Most of the property and dwellings of the old ruling
class were confiscated by state and redistributed to members of the working class, party
apparatus and armed forces. Due to excessive nationalization, the ratio of state sector rapidly
grew up to 75 per cent within three years.
Large-scale state housing construction could only take place after 1956, when housing
became a significant element of the living-standard policy of the Kádár regime. The new
housing policy was embodied in the Fifteen Year National Housing Development Plan, which
projected the construction of 250.000 new dwellings in Budapest alone (one million in the
country as a whole) between 1960-1975. The following years saw a rapid increase in state
housing expenditure and construction, a dynamism almost comparable to that of the late 19th
century. The share of state dwellings in new housing rose from 50-55 per cent to 70-72 per
cent by the mid-1970s.
As in the other state socialist countries, the housing industry in Hungary was based mainly
on prefabricated technology and the newly established housing factories chumed out a vast
number of almost identical, two-roomed flats on large housing estates from the late 1960s.
Another important feature of this period, the one following the introduction of the New
Economic Mechanism in 1968, was that a new housing policy was implemented which realized
the role of the market and encouraged the private sector. The Fifteen Year National Housing
Development Plan was eventually fulfillecl, though only thanks to a 50 per cent overshoot in
private construction.
In Budapest, direct privatization of housing was negligible before 1982, and it remained at
a very low level until 1988. Yet, we could observe the relative growth of the weight of the private
sphere from the early 1960s. This could be attributed, on the one hand, to the general
liberalization of the economy which included the housing sector too, and, on the other hand,
to the gradual state withdrawal from housing construction especially beginning with the late
1970s. At the end of the 1970s, the economy and the living standards began to stagnate, while
the inflation rate increased. Hungary entered the longest economic crisis in its modern history,
and consequently state housing construction began to fall.
In 1986, the state constructed 2.100 dwelling units in Budapest which was only 18 per cent
of what it had been six years earlier. According to the latest information, only 100 new dwellings
will be built by the state in 1991 in Budapest. As the large-scale state housing projects came
to an end, most of the state-owned building companies also went bankrupt.
Kovács Zoltán : A budapesti bérlakásszektor privatizációjának társadalmi- és városszerkezeti hatásai
(Spatial aspects of the privatization of state housing in Budapest)
Tér és Társadalom 6. évf. 1992/3-4. 55-73. p.
TÉT 1992.3-4 A budapesti bérlakásszektor 73

Denationalization of state housing has been officially recognized and regulated in Hungary
since 1969. The original decree of the government still operates and constitutes the legal basis
for the present privatization. Despite the legal opportunity, Budapest city council had agreed
to privatize only 2.200 dwelling units until 1982. Between 1982 and 1989, this figure slowly
g rew and reached almost 16.000. Nevertheless, privatization could speed up only after
1989, when district councils became responsible for the local state housing stock again.
Consequently, an additional 100 thousand state dwellings were designated for privatization in
Budapest during the years 1989-1990. If the speed of privatization remains at this level, another
100 thousand state appartments will be desingnated for sale by the end of 1991. It means that
t`ie share of state-housing will be reduced to 25 per cent, and it is doubtfull at the moment,
whether the process will stop at this point or will accellerate further.
The scale of the privatization of state housing shows remarkable differences within Budapest.
ror example, in the 2nd and 12th districts, more than half of the state housing stock had already
been privatized by the end of 1990. These are the posh areas of Budapest with the highest prices
per square meter. Ön the other hand, the pace of privatization remained quite modest (less
han 10 per cent) in the traditional working-class areas such as Újpest, K őbánya or Csepel.
In fact, local governments privatize state housing at extremely low prices. According to the
1iw, a public flat can be sold to its renter for 15 per cent of the flat's market value if it has
r ot been restored in the last 15 years. However, the new owner does not have to pay the total
r rice in one sum, but only 10 per cent of it. The remaining part of the price can paid in monthly
i lstalments over a maximum period of 35 years. Since the overwhelming majority of the council
flats in Budapest have not been renovated during the last 15 years, most of the flats are being
rivatized according to these soft criteria.
If the appartment has gone through renovation within the last 15 years, the price is going
to be 30 per cent of the current market price. However, given the lack of accurate information
we found that local governments are not aware of real market prices and they calculate the
appartment prices 10-20 per cent below the real value. Moreover, if the renter pays the
oalculated amount in one sum, he can get 40 per cent discount from the original price. It means
tlat one can buy a flat in Budapest for 11 per cent of its market value.
We can easily understand, that the higher the values of the flat, the bigger profit can be made.
I ideed, the wealthiest strata of the society, those who occupy the most expensive areas of the
city (i.e. 2nd and 12th districts) were the first to realise this, thus the level of privatization is
nost advanced in these districts. It can be anticipated that social housing will shortly disappear
i 1 these parts of Budapest.
Obviously, this kind of privatization is very irritating for those who have not had access to
state housing in the past. Since most of them are lower class people they feel that the same
people are privileged by the new regime who were privileged by the old one, and enjoyed free
accomodation as a "state gift" earlier. Privatization at this price means a second gift, an
undeserved subsidy for them again. Local governments are in a difficult situation. The
Budapest city council and the local district councils are ruled by liberals who are in opposition
i z the Parliament. The centre-right conservative government cut public expenditure, and left
local authorities without any central subsidy. Therefore there is a great demand at local
overnments to make money by means of privatization.
Translated by Zoltán Kovács