Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.

TÉT XX. évf. 2006 s 1 Gyors ténykép 137

SZÜKSÉG VAN-E JÓZSEFVÁROSBAN A
REHABILITÁCIÓRA?

A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és min őségi
jellegzetességei 1990-2005 között'
(Is There a Need of City Rehabilitation in Józsefváros?
Qualitative and Quantitative Characteistics of Flat Substance in
the VIIIth District between 1990 and 2005)

SCHUCHMANN JÚLIA — SZÉLPÁL MELINDA —
HORVÁTH SZILVIA
Kulcsszavak:
Józsefváros lakásállomány rehabilitációs stratégiák társadalmi konfliktusok

A tanulmány a józsefvárosi rehabilitáció szükségességét vizsgálja meg, a kerületre vonatkozó lakássta-
tisztikai és társadalmi jellemz ők elemzése, a budapesti adatokkal való összehasonlítás alapján. Kiderül-
nek a vizsgált negyed fizikai és társadalmi sajátosságai, az alkalmazott rehabilitációs stratégiák, azok
kedvez őtlen társadalmi következményei.

Bevezetés

Budapest egyik legid őszerűbb városfejlesztési feladata a fizikailag, társadalmilag
lepusztult bels ő negyedek rehabilitációja. A budapesti Józsefvárosban halmozottan
vannak jelen a fizikai és társadalmi problémák, a kerület lakás- és épületállománya
leromlott, az itt él ő népesség társadalmának kedvez őtlen az összetétele. A tanul-
mány fő célja az, hogy igazolja a józsefvárosi rehabilitáció id őszerűségét és szüksé-
gességét. Ennek érdekében pedig megvizsgálja a VIII. kerület lakásállományának
jellegzetességeit, azok változásait, valamint a kerület rehabilitációs stratégiáit és
azok társadalmi következményeit. 2

Józsefváros lakásállományának jellegzetességei

A mai magyar lakásállomány alakulását két fontos tényez ő határozta meg az
1990-es évek elején. Egyrészt az állami szerepvállalás fokozatos csökkenése, más-
részt a piaci viszonyok térnyerése. A szakirodalomból kiderült, hogy a piacgazda-
ság kiépülését követ ő társadalmi-gazdasági átalakulás keretében az ország lakáspia-
ca gyors ütemben differenciálódott (Kovács 2004). A lakásépítések dönt ő hányada
az ország prosperáló, gazdaságilag, társadalmilag fejlettebb térségeiben koncentrá-
lódott. Az ország kedvez őtlenebb helyzetű régióiban a lakásállomány alig b ővült,
Schuchmann Júlia - Szélpál Melinda - Horváth Szilvia : Szükség van-e Józsefvárosban a rehabilitációra?
A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és minőségi jellegzetességei 1990-2005 között
Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.
138 Gyors ténykép TÉT XX. évf. 2006 s 1

illetve a meglév ő lakások állapota romlott. Budapest és agglomerációjának lakásál-
lománya a rendszerváltás óta dinamikusan fejl ődődött, ugyanakkor a belvárost
övező, alacsonyabb presztízs ű lakónegyedekben felgyorsult a várospusztulás. Még-
pedig a Küls ő -Ferencvárosban, az úgynevezett „Dzsumbuj"-ban, a VI., a VII. kerü-
let egyes részein, illetve Józsefváros egyes területein, a Magdolna-negyedben, az
Orczy-negyedben.
A Józsefváros lakásállományának 78%-a az els ő világháború el őtt épült, 10%-a a
két világháború között, míg 12%-a a II. világháború után jött létre. A statisztikai
adatelemzésekb ől kiderül, hogy a kerületben Budapesthez képest magas arányt
képviselnek azok a századfordulós épületek, melyekben a kis alapterület ű, alacsony
komfortfokozattal ellátott szoba-konyhás lakások a jellemz őek (1. ábra). A lakások
átlagos alapterülete az önkormányzati szektorban 41 m 2, a tulajdonosi szektorban
55m2, a lakásállomány közel fele egyszobás.
1. ÁBRA
Lakások alapterülete a VIII. kerületben és Budapesten (2001)
(Foorspace of Flats in the VIllth District and in Budapest, 2001)

VIIL lerület Buzlapest
Forrás: KSH, Népszámlálás 2001. Területi adatok alapján saját szerkesztés.
Az adatokból az is kiderül, hogy a vizsgált kerületben magasabb a félkomfortos és
a komfort nélküli lakások aránya a fő városi átlaghoz képest. Míg Budapesten a
lakások 62%-a összkomfortos, addig a VIII. kerületben ez csak 26%. A félkomfor-
tos lakások aránya háromszor annyi, a komfortnélkülieké is több mint dupla annyi,
mint a fővárosi átlagérték (2. ábra). Az alacsony komfortfokozatú vagy komfortnél-
küli lakások nagyobb arányban találhatók Bels ő-Józsefvárosban. A Studio Metro-
politana Urbanisztikai Kutatóközpont Kht. által rendelkezésünkre bocsátott adatok
feldolgozása és elemzése szerint a félkomfortos lakások aránya legmagasabb az
Orczy-negyedben és a Magdolna-negyedben, ahol egyes tömbökben a komfortnélküli
Schuchmann Júlia - Szélpál Melinda - Horváth Szilvia : Szükség van-e Józsefvárosban a rehabilitációra?
A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és minőségi jellegzetességei 1990-2005 között
Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.

TÉT XX. évf. 2006 s 1 Gyors ténykép 139

és félkomfortos lakások aránya eléri az 50%-ot is. Ezzel szemben az ún. „Palota-
negyedben" a legalacsonyabb a komfortnélküli és a félkomfortos lakások aránya.
A kialakult helyzet oka többek között az a tény, hogy az államszocializmus id őszaká-
ban az állami lakáspolitika nem fordított figyelmet és pénzforrásokat a f őváros belső
lakókerületeiben a lakásállomány fejlesztésére, karbantartására. Fejlesztési forrásait
nagyarányú lakótelep-építkezésekre fordította, f őként a város külső területein (Tomay
2005). Ez alól kivételt képez a VIII. kerületben, az 1960-as években felépített Szigony
utcai lakótelep. (Ez azonban a kerület lakásállományának csupán 8%-át teszi ki.)
2. ÁBRA
A lakások komfortfokozata a VIII. kerületben és Budapesten (2001)
(Grade of Comfort of Flats in the VIIIth District and in Budapest, 2001)

60
D össz-komfortos lakás
50
D konfatos lakás
ao
▪ fel-kartótos lakás
‚ft
30
s karfal nélküli lakás
20
1 El szükség-és egyéb lakás

0
VIII. kerület

Forrás: KSH, Népszámlálás 2001. Területi adatok alapján saját szerkesztés.
Az 1990-es évek elején a fővárosi lakások 55%-a, míg Józsefváros lakásállomá-
nyának 90%-a volt önkormányzati tulajdonban (3. ábra).
3. ÁBRA
A lakások tulajdonjelleg szerinti megoszlása 1990-ben
(Distribution of Flats According to Ownership in 1990)

D magántulajdonban lév ő
lakások

• Önkormányzati
tulajdonban lév ő
lakások

Budapest VIII. kerület

Forrás: KSH, Népszámlálás 1990. Területi adatok alapján saját szerkesztés.
Schuchmann Júlia - Szélpál Melinda - Horváth Szilvia : Szükség van-e Józsefvárosban a rehabilitációra?
A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és minőségi jellegzetességei 1990-2005 között
Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.
140 Gyors ténykép TÉT XX. évf. 2006 s 1

2001-ben Józsefvárosban — a budapesti arányokhoz képest — még mindig igen
magas az önkormányzati tulajdonban lev ő bérlakások aránya, mintegy 25%-a a
lakásállománynak (4. ábra). A kerület leromlottabb részein, így a Rákóczi tér,
Horváth Mihály tér, Orczy-kert környékén az önkormányzati bérlakások és szük-
séglakások aránya eléri a 20, néhol az 50%-ot is.
4. ÁBRA
A lakások tulajdonjelleg szerinti megoszlása 2001-ben
(Distribution of Flats According to Ownership in 2001)

100

80
D magántulajdonban
60 lévő lakások

40
G önkormányzati
tulajdonban lév ő
20
lakások

Budapest VIII. kerület

Forrás: KSH, Népszámlálás 2001. Területi adatok alapján saját szerkesztés.
Az önkormányzati bérlakások magas aránya komoly lehet őségeket biztosítana a
józsefvárosi önkormányzatnak a lakásállomány felújítására, a szociális problémák
enyhítésére, a hátrányos helyzet űek lakásviszonyainak a javítására. De ehhez lé-
nyegében hiányoznak a helyi pénzügyi eszközök.
5. ÁBRA
A lakásállomány számának alakulása Józsefvárosban 1994-2003 között
(Changing of Flat Substance in Józsefváros between 1994 and 2003)

40600

40500

40400

40300

40200
E
40100

40000

399(X)

39800

39700

39600
1994 1995 996 1997 1998 1999 2000 00 002 2003

Forrás: KSH, Budapest statisztikai évkönyve 1994-2003 adatai alapján saját szerkesztés.
Schuchmann Júlia - Szélpál Melinda - Horváth Szilvia : Szükség van-e Józsefvárosban a rehabilitációra?
A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és minőségi jellegzetességei 1990-2005 között
Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.
TÉT XX. évf. 2006 s 1 Gyors ténykép 141

A kerületben csökkent a lakások száma (5. ábra), melynek oka els ősorban a rossz
állapotban lev ő épületek elbontása (6. ábra). A csökkenést jelzi, hogy 1990-ben a
kerület adta a fő városi lakásállomány 5%-át, míg az ezredfordulóra ez az arány
4,8%-ra esett vissza.
6. ÁBRA
Avulás miatt megsz űnt lakások aránya 1994-2003 között
(Ratio of Flats Breaken off Because of Obsolence between 1994 and 2003)

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Forrás: KSH, Budapest statisztikai évkönyve 1994-2003 adatai alapján saját szerkesztés.

Józsefváros lakásállománya és a társadalmi jellegzetességek

A lakásállomány jellegzetességei a helyi társadalom sajátosságaiban is megnyil-
vánulnak. Ezt mutatja az is, hogy a kerület történetileg három, sajátos fizikai és
társadalmi „arculattal" rendelkez ő részre bomlik. Ez a három rész a Középs ő-, a
Belső- és a Küls ő -Józsefváros. A 19. században a gazdag ipari mágnások és a tehe-
tősebb rétegek területileg Bels ő-Józsefváros Palota-negyedének el őkel ő bérházai-
ban laktak, míg az ipari munkásság a kerület küls ő, rosszabb részein a számukra
épített, komfortnélküli, rossz min őségű bérkaszárnyákban helyezkedett el (Ladányi
1992). Ez a térbeni-társadalmi heterogenitás ma is jellemz ő . A kerület egyes részein
(Palota-negyedben, illetve a Tisztvisel ő telepen) nagyobb mértékben koncentrálód-
nak a fels őfokú végzettséggel rendelkez ők, más részeken pedig (a Bels ő-
Józsefvárosban, az Orczy-kert környékén, a Rákóczi tér környékén) a munkanélkü-
liek aránya a magas (például a Rákóczi-tér környékén 12%).
A roma népesség már a múlt században is nagyobb arányban jelent meg Józsefvá-
rosban. Ez a réteg főleg muzsikus-zenészekb ő l állt. A vidéki, nincstelen, zömében
betanított munkás romák tömeges beáramlása a kerületbe az 1970-es évek közepére
tehető . Ennek oka a városszéli cigány- és szegénytelepek felszámolása volt, illetve
a korabeli lakáspolitika, amelynek keretében az így otthontalanná váló szegény
családokat a kerület komfortnélküli, lepusztult bérházainak lakásaiban helyezték el.
A roma népesség aránya a kerületben 3,4%, amely a f őváros átíagértékéhez (0,79%)
képest magas (Ladányi 1992).
Schuchmann Júlia - Szélpál Melinda - Horváth Szilvia : Szükség van-e Józsefvárosban a rehabilitációra?
A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és minőségi jellegzetességei 1990-2005 között
Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.
142 Gyors ténykép TÉT XX. évf. 2006 s 1

A kerületben magas az id őskorúak (a 60 éven felüliek) aránya. 1994-2004 között
a főváros népessége elöreged ő tendenciát mutat, fokozatosan növekszik a 60 éven
felüliek száma. 1994 és 2000 között Józsefvárosban az id őskorú népesség aránya
kissé csökkent, majd 2000-ben a trend megfordult, a vizsgált városrészben n őni
kezdett az id őskorúak aránya. Ennek oka mindenekel őtt a szuburbanizáció és a
népesség természetes fogyása (7. ábra).
7. ÁBRA
Az időskorú népesség aránya a VIII. kerületben és Budapesten 1994 és 2004 között
(Ratio of Old People in the VIllth District and in Budapest between 1994 and 2004)

e VIII. kerület
24
▪ Budapest

1994 1996 1998 2000 2002 2004

Forrás: KSH Budapest Statisztikai Évkönyve 1993-2004 adatai alapján saját szerkesztés.

Az 1990-es évtized els ő felében az id őskorúak fővárosi átlagot is meghaladó helyi
arányának feltehet ően oka lehetett a tehet ősebb, magas státuszú értelmiségiek, gye-
rekes családok és fiatal párok, az egyre romló kerületb ől a szuburbán övezetbe vagy
a város jobb kerületeibe történ ő kiáramlása, ezzel egy id őben az alacsony státuszú,
többgyerekes családok beáramlása. (A romák tradicionálisan magas termékenységi
mutatói is okozhatták az id ősek arányának csökkenését 2000-ig.) A 2000 utáni
helyzet, vagyis a kerület népességének ismét növekv ő elöregedése egyrészt össze-
függhet Budapest népességének elöreged ő tendenciájával, másrészt a dzsentrifi-
káció folyamatával is, az id ősebb, magasabb státuszúak visszaköltözésével.
Schuchmann Júlia - Szélpál Melinda - Horváth Szilvia : Szükség van-e Józsefvárosban a rehabilitációra?
A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és minőségi jellegzetességei 1990-2005 között
Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.
TÉT XX. évf. 2006 s 1 Gyors ténykép 143

8. ÁBRA
A népesség legmagasabb iskolai végzettsége 2001 -ben
(Highest Qualification of Population in 2001)

1.-7 mdály 8csztá1yt s,,éttek Éet~tek Eutein=t ,,égzenek

Forrás: KSH, Népszámlálás 2001. Területi adatok alapján saját szerkesztés.
A fenti ábrán jól látható, hogy Józsefvárosban az alacsonyabb iskolai végzettsé-
gűek (a 8 általánost sem végzettek, illetve a csak 8 általánost végzettek) aránya
magasabb, míg a magasabb végzettség űeké (az érettségizettek és a diplomások)
jóval alacsonyabb, mint a budapesti átlag.
Az eddigi elemzések alapján megállapítható, hogy Józsefváros esetében összefüg-
gés található a lakásállomány és a lakosság társadalmi jellegzetességei között. A
városrész alacsony komfortfokozatú, rossz min őségben megépített lakásállományá-
ban laknak a hátrányos helyzetben lév ők, főként munkanélküliek, romák, alacsony
iskolázottságú id ősek. Feltevéseink szerint a lakásállomány és a lakosság társadalmi
jellemzői közti összefüggés esetében egymást er ősítő folyamatról van szó. Ennek
alapján a kerület rehabilitációs stratégiáiban mindenképpen el őtérbe kell helyezni a
szociális szempontokat.

Józsefváros rehabilitációs stratégiái

Józsefváros rehabilitációjának kiemelt célja, hogy a kerület rossz lakásállomány-
nyal és kedvez őtlen társadalmi összetétellel jellemezhet ő részei megújuljanak és
felzárkózzanak a kerület kedvez őbb adottságú részeihez. Cél az is, hogy a kerület
ingatlanpiaci megítélése javuljon, és növekedjen a befektet ők érdeklődése is.
Józsefvárosban két rehabilitációs stratégia jelent meg, egyrészt a piaci orientáció-
jú, másrészt a szociális alapú rehabilitációs stratégia. A piaci alapú rehabilitációs
stratégiát a vállalkozói t őke túlsúlya jellemzi. Célja a terület komplex megújítása,
funkcióváltása. Ebben az esetben a közszféra kevésbé játszik jelent ős szerepet
(László—Tomay 2002). Erre példa a 2003 őszén megkezdett Corvin-Szigony Projekt
Schuchmann Júlia - Szélpál Melinda - Horváth Szilvia : Szükség van-e Józsefvárosban a rehabilitációra?
A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és minőségi jellegzetességei 1990-2005 között
Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.
144 Gyors ténykép TÉT XX. évf. 2006 s 1

Belső-Józsefvárosban, a Práter u.—Szigony u.—Töm ő u.—Balassa u.—Apáthy u.—
Szigony u.—Üll ői út—Kisfaludy u. által határolt 20 hektár nagyságú terület komplex
megújítása. A bontásokat követ ően azt remélik, hogy a területen megjelennek a
befektetők, s ezáltal új, vegyes, lakó, kereskedelmi, szórakoztató funkciók létesül-
nek. A Corvin-Szigony Projekt megvalósítása már megkezd ődött (a várható befeje-
zés ideje 2013). A célterületen lév ő lakások száma 2500 db, melyeknek több mint
felét — mintegy 1414 lakást — bontásra ítéltek, és a terv szerint 3000 új lakást építe-
nének. Az eddigi kutatások eredményei alapján feltehet ő, hogy az eredeti lakosság
kicserél ődik, a dzsentrifikáció feler ősödik (Szirmai—Kovács 2005).
A szociális városrehabilitáció józsefvárosi példája, a Magdolna-negyed modell-
kísérleti program (2005-2009). A szociális városrehabilitáció (szemben a piaci
rehabilitációval) a szociális szempontokra helyezi a hangsúlyt, a közszféra domi-
náns szerepvállalása figyelhet ő meg. Ennél a stratégiánál a cél az eredeti lakosság
(lehetőségek szerinti) meg őrzése, a nagy szegénységben él ők szociális és lakáskörül-
ményeinek javítása (Városkutatás K. 2004; Szirmai—Kovács 2005). A Magdolna-
negyed program fontos eleme, hogy társadalmi részvételen alapul, azaz az érintett
csoportok aktív bevonásával, részvételével és érdekegyeztetésével kívánják megva-
lósítani a terveket. A kísérleti program egyfajta próbálkozás a kerületrész lakás-,
szociális és környezeti problémáinak az orvoslására. Az eredmények azonban még
váratnak magukra, bár vannak pozitív példák is. Az eddigi tapasztalatok szerint —
ahogyan azt a szakemberek elmondták — az érintettek „szkeptikusak", a lakosságot
a „fásultság jellemzi". „Nem hisznek a változtatásban", „bizalmatlanok". 2005
novemberében a Mátyás-téren rendezvényt tartottak, amelynek a célja a lakosság
mind szélesebb körű informálása lett volna. A szerv e zők szerint csak kevesen men-
tek el. Az egyik szervez ő szavai szerint „pont azok nem jöttek el, akik a legjobban
rá volnának szorulva". Ami azért is probléma, mert a „szociális rehabilitáció egy
tanulási program is lehetne", amelynek lehetséges eredményei országos mintaként
is szolgálhatnak.

Összegzés

Reményeink szerint a tanulmányból kiderült a józsefvárosi rehabilitáció id őszerű-
sége és szükségessége. A VIII. kerület lakásállományának elemzéséb ől láthatók a
belső különbségek, a budapestivel összehasonlítva jóval alacsonyabb komfortfoko-
zatú lakásállomány és azok kedvez őtlen társadalmi következményei, a hátrányos
helyzetűek térbeli koncentrálódásai, a marginalizálódás jelenségei. Ennek oka egy-
részt az, hogy évtizedeken keresztül elhanyagolták az épületeket, másrészt az, hogy
1990 után az önkormányzatok (többek között a forráshiány miatt) képtelenek voltak
a korszerűsítést megvalósítani. Az új tulajdonosok, akik többségükben id ős és ala-
csony státuszú emberek, akiknek „nyakába szakadt" a társadalmilag, fizikailag
lepusztult városrészek problémája, öner őből képtelenek voltak a rehabilitációt meg-
valósítani. Az elemzésekb ől az is kiderült, hogy Józsefváros fizikailag és társadal-
milag heterogén kerület. Vizsgálataink alapján megállapítható, hogy nem csupán a
Schuchmann Júlia - Szélpál Melinda - Horváth Szilvia : Szükség van-e Józsefvárosban a rehabilitációra?
A VIII. kerületi lakásállomány mennyiségi és minőségi jellegzetességei 1990-2005 között
Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 137-145. p.
TÉT XX. évf. 2006 s 1 Gyors ténykép 145

rehabilitációs célterületeken koncentrálódnak társadalmi és fizikai problémák, ha-
nem a kerület egyéb területein is. A kerület kiegyenlített fejl ődése érdekében na-
gyon fontos lenne, hogy a beavatkozási területeken kívül, a leszakadó, leromló
háztömbök, utcarészek rehabilitációjában is történjenek el őrelépések. Ez az egyes
beavatkozási területeken eltér ő lakás- és szociális politikát kíván meg. Vélemé-
nyünk szerint a kerületi rehabilitáció során a piaci és a szociális alapú stratégiákat
együttesen kell alkalmazni annak érdekében, hogy Józsefváros a történeti múltjához
méltó szerepet játsszon a f őváros életében.

Jegyzetek

A tanulmány alapját Dr. Izsák Éva (ELTE Regionális Földrajzi Tanszék) által vezetett, féléves Köz-
igazgatás szeminárium keretein belül folytatott csoportos kutatómunka képezi, amely el őadás formájá-
ban hangzott el. Az itt közölt tanulmányt a szerz ők továbbfejlesztették.
2
A kutatás során elemeztük a témához kapcsolódó szakirodalmat és dokumentációkat, a KSH 1990-es és
2001-es népszámlálási adatait, valamint a kerületre vonatkozó lakásstatisztikai adatokat, Józsefváros
hosszútávú kerület- és területfejlesztési stratégiájának a lakásállományra és az épített környezetre vo-
natkozó részeit. Ezen kívül interjúkat készítettünk a Józsefvárosi Rehabilitációs és Városfejlesztési
Részvénytársaság (RÉV8 Rt.) szociális városrehabilitációért felel ős munkatársaival.

Irodalom
Kovács Z. (2004) A magyar lakáspiac területi jellemz ői az ezredfordulón. KSH—MTA Földrajztudományi
Kutatóintézet, Budapest.
Központi Statisztikai Hivatal (1990) 1990. évi népszámlálás területi adatai. KSH, Budapest.
Központi Statisztikai Hivatal (2001) 2001. évi népszámlálás területi adatai. KSH, Budapest.
Ladányi J. (1992) Gondolatok a középs ő Józsefváros rehabilitációjának társadalmi összefüggéseir ő l. —
Tér és Társadalom. 6.75-88. o.
László M.—Tomay K. (2002) A Westend árnyékában. — Szociológiai Szemle. 3.66-90. o.
Szirmai V.—Kovács Z. (2005) A társadalmilag fenntartható városfejl ődés szempontjainak érvényesítése
Budapest városfejl ődésében. Kézirat.
Tomay K. (2005) Slumosodás és városrehabilitáció Budapesten. Kézirat.
Városkutatás Kft. (2004) A szociális városrehabilitáció: „Koncepció, eszközrendszer és modellkísérletek".
Zárótanulmány. Budapest.