Tér és Társadalom 20. évf. 2006/1. 37-56. p.

Tér és Társadalom                                                      XX. évf. 2006      s   1: 37-56



      A VÁROSREHABILITÁCIÓS STRATÉGIÁK
     SZEREPE AZ ÉPÜLET- ÉS LAKÁSÁLLOMÁNY
                MEGÚJULÁSÁBAN
 (Urban Regeneration Strategies in the Renewal of the Building-
              and Dwelling Stocks in Hungary)

                                       EGEDY TAMÁS

Kulcsszavak:
városrehabilitáció városrehabilitációs stratégia lakásprogram

A rendszerváltozás után közel egy évtized telt el, míg az állami és a helyi önkormányzati döntéshozók
felismerték az évtizedekig elhanyagolt, lepusztulóban lév ő épület- és lakásállomány megmentésének
jelentőségét, illetve a felújítási folyamatot képesek legyenek megfelel ő stratégiákkal irányítani és finan-
 szírozni. Az elmúlt tíz évben országos és helyi szinten megszülettek az els ő, sikeres városrehabilitációs
 stratégiák. Tanulmányunkban ezeket a városfelújítási törekvéseket tekintjük át, keresve az országos,
fő városi és vidéki nagyvárosi rehabilitációs stratégiáknak a hazai épület- és lakásállomány megújulásá-
 ban játszott szerepét.


                                              Bevezetés

   Az elmúlt évtized gazdasági változásai és a globalizáció sok városban a gazdasági,
társadalmi és fizikai (épített) környezet problémáinak a növekedéséhez vezettek. A
városregenerációban részt vev ő szervezetek felismerték, hogy a fenti problémák sok-
rétű sége miatt a városfelújítás csak egy stratégiailag megalapozott, lokális cselekvésre
alapozott, multiszektorális és a kölcsönös partnerség keretei között zajló tevékenység-
ként működhet sikeresen (Parkinson 1996). A városrehabilitációban az izolált város-
átalakítási projektek helyett egyre inkább el őtérbe került a gazdasági, társadalmi és
környezeti regeneráció feltételeinek a megteremtése. Felismerték, hogy a területi
tervezés nem kizárólag csak fizikai értelemben vett tervezés és területhasznosítási
tevékenység, hanem társadalmi, gazdasági, környezeti és politikai folyamatok összes-
sége, amelynek működtetéséhez stratégiai gondolkodás szükséges. Fontos tényez ő,
hogy nem elég kizárólag stratégiai irányokat meghatározni, hanem a különböz ő szintű
stratégiai célkitűzéseket egy átfogóbb és összetett területi tervezési folyamatba kell
integrálni. A stratégiai tervezés egyúttal lehet ővé teszi azt, hogy a környezeti és társa-
dalmi tényezők figyelembe vételével a városrészek hosszú távú gazdasági fejl ődését ne
 veszélyeztessük (Roberts—Sykes 2000). A stratégiai megközelítésben a döntéshozatal
 regionális és lokális szintre történ ő decentralizációjával pedig egyre több helyi szerve-
 zetnek nyílik lehetősége, hogy a városrehabilitáció folyamatába bekapcsolódjon.
   A városrehabilitációban (városregenerációban) felismerhet ő nemzetközi trendek
 ellenére az országos és helyi szint ű stratégiák skálája Európában rendkívül széles.
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

      38      Egedy Tamás                                            TÉT XX. évf. 2006     s   1

      Természetesen ez szorosan összefügg azzal, hogy az adott országok társadalmi és gaz-
      dasági helyzete nagyban különbözhet egymástól csakúgy, mint a felújításra váró város-
      részek és lakónegyedek. A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy nincsenek egy-
      ségesen követendő univerzális stratégiák és modellek a városrehabilitációban, hanem a
      helyi stratégiák kidolgozása és a célkit űzések megfogalmazása során mindig figyelembe
      kell venni a helyi (országos, regionális, lokális) viszonyokat és sajátosságokat.
        Tanulmányunkban áttekintjük azokat a legfontosabb állami, önkormányzati, f ővárosi
      és vidéki nagyvárosi stratégiákat, amelyek sikeresen járulhatnak hozzá a hazai épület-
      és lakásállomány megújításához. Ennek tükrében keressük a városrehabilitáció és az
      épületek-lakások felújításának kapcsolódási pontjait a stratégiákban, illetve budapesti
      és vidéki nagyvárosi példákon keresztül mutatjuk be a lakókörnyezet és a társadalom
      rehabilitációjának néhány lehetséges formáját. A helyi szint ű stratégiák bemutatása
      során a lakónegyedek fejlesztési lehet őségeit vesszük számba, a barnamez ős területek
      rehabilitációs lehet őségeit ezúttal nem vizsgáljuk. A stratégiai tervek, város-
      rehabilitációs programok és célkit űzések áttekintésével lehet ővé válik, hogy a
      Magyarországon folyó városfelújítási tevékenységet jobban átlássuk és átfogóbb
      képet kaphassunk a városfelújítás aktuális fejl ődési irányairól és lehetőségeiről.

                       Állami szint ű városrehabilitációs stratégiák

           A városrehabilitáció szerepe az Európai Uniós tervezési stratégiánkban

        Mivel az Európai Unió a lakásállomány fejlesztésével (lakásépítés, lakások felújí-
      tása stb.) kapcsolatos programokat nem finanszíroz, ezért ebben a fejezetben a
      Nemzeti Fejlesztési Tervek rövid bemutatásával csak a városrehabilitációval össze-
      függő kérdéseket tárgyalhatjuk. A fenti okok miatt a Fejlesztési Tervek közvetlenül
      csak az épületállomány felújításában játszanak szerepet, de természetesen a lakó-
      környezet megújulásán keresztül lakáspiaci hatásaik kimutathatók, így a lakáshely-
      zet javulásában játszott szerepük közvetve bár, de mégiscsak jelentkezik.

                                Az I. és II. Nemzeti Fejlesztési Terv

         Az I. Nemzeti Fejlesztési Terv (NFT) célja lényegében az volt, hogy a 2004-2006
       közötti időszakra kijelölje azokat a fejlesztéspolitikai célkit űzéseket és prioritáso-
       kat, amelyek elérésében Magyarország a Strukturális Alapok támogatását felhasz-
       nálja. Az NFT hosszú távú célkitűzése a lakosság életmin őségének javítása volt.
       Ezen belül a Terv három f ő specifikus célt jelölt meg, a városrehabilitáció tekinte-
       tében ezek közül a „Jobb minőségű környezet és kiegyensúlyozottabb regionális
      fejl ődés" specifikus cél emelend ő ki. Az I. NFT a városrehabilitációval kapcsolatos
       célkitűzéseket és finanszírozási lehet őségeket a „Regionális és helyi potenciál erő-
       sítése" prioritáson belül a „Regionális Fejlesztési Operatív Programban"jelöli ki.
         Ez az operatív program alapvet ően a regionális fejlesztési potenciál kihasználásá-
       ra, a nehézségekkel küzd ő városi területek problémáinak kezelésére, valamint a
       hátrányos helyzetű társadalmi csoportok támogatására helyezte a hangsúlyt. Ennek
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006    s   1              A városrehabilitációs stratégiák             39

megfelel ően a program egyik prioritása a „Térségi infrastruktúra és a települési
környezet fejlesztése" volt. Az infrastrukturális beruházások között az úthálózat
korszerű sítése, a tömegközlekedés fejlesztése, kerékpárutak építése, valamint a
közösségi létesítmények helyzetének javítása járultak hozzá a városrehabilitáció
el ő rehaladásához. A települési környezet megújulásában említést érdemelnek a
lakótelepek, közterületek és barnamez ős területek rehabilitációjára, valamint az
épített örökség meg őrzésére benyújtott sikeres pályázatok.
   Hangsúlyozni szeretnénk, hogy az els ő NFT-ben a specifikus célok és a prioritá-
sok között is szerepel a humán er őforrások fejlesztése, illetve külön operatív prog-
ram gyűjti egybe a hátrányos helyzetben lév ő csoportok foglalkoztatásával, képzé-
sével és továbbképzésével kapcsolatos intézkedéseket. A fizikai környezet megújí-
tása mellett a társadalmi környezet fejlesztésére is hangsúlyt fektetett a terv, kor-
mányzati szinten is felfedezhetjük tehát az átfogó szociális rehabilitációra való
törekvés els ő nyomait.
   A fejlesztési terv keretében megvalósuló rehabilitációs fejlesztésekr ől — mivel a
program még jelenleg is fut — egyel őre nehéz átfogó képet alkotni, ugyanakkor a
benyújtott pályázatok és a finanszírozás sarokszámai ismertek (1. táblázat).
                                    1. TÁBLÁZAT
A Regionális Fejlesztési Operatív Program (ROP) finanszírozási terve (2004-2006)
                                        (Mrd Ft)
 (Financial Calculation of the Regional Development Operative Program, 2004-2006)
                                 EU-         Nemzeti
                                                      Magánforrás Összesen
                              támogatás      forrás
 Turisztikai potenciál                                     18,7          47,1
                                 20,7           7,7
  fejlesztése
  Térségi infrastruktúra
  és települési környezet        51,8         16,4          0,0          68,2
  fejlesztése
  Település-                     17,7           5,9         0,0          23,6
  rehabilitációs akciók
  Humán erőforrás                                           0,7          18,2
                                  13,7          3,8
  fejlesztés
  Technikai segítség-                            1,8        0,0           7,3
                                   5,5
  nyújtás
  Összesen                       91,7         29,7         19,4         140,8
Forrás: Nemzeti Fejlesztési Terv és EU Támogatások Hivatala.
  A Regionális Fejlesztési Operatív Programról 2006. január 16-án kiadott összefoglaló
szerint a 2004-2006 idő szakban — a tervezett ől eltérően — összesen 107 Mrd Ft állt a
ROP rendelkezésére, aminek 94%-a lekötésre került, s az év elején a teljes összeg
79%-áról már aláírták a szerz ődést. Összesen 2 206 pályázat érkezett be a program-
ra, s ebből 331 pályázat rendelkezik szerz ődéssel összesen 75 Mrd Ft értékben. A
pályázatok közül 30 projekt szerz ődött városrehabilitációs fejlesztésre, amelyekb ől
eddig egy teljesen, egy pedig részben megvalósult.
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
      40     Egedy Tamás                                             TÉT XX. évf. 2006    s   1

         A II. Nemzeti Fejlesztési Terv (Magyarország Nemzeti Stratégiai Referenciakere-
      te címen) a 2007-2013 közötti fejlesztési célokat, prioritásokat és intézkedéseket
      tartalmazza. Mivel a Terv még kidolgozás alatt áll és végleges elfogadása 2006
      második félévében várható, csak el őzetes információkkal rendelkezünk a terv
      városrehabilitációt érint ő fejlesztési lehet őségeiről. A fő fejlesztési tengelyek el őre-
      láthatólag a gazdaság versenyképességének javítása, az emberi er őforrások fejlesz-
      tése, a környezet fejlesztése, a területi (regionális) fejlesztések és a kormányzás
      hatékonyságának növelése lesznek. A tervben a társadalmi környezet helyzetének
      javítása az els ő NFT-hez hasonlóan kiemelt hangsúlyt kap, a környezeti fejlesztések
      jelentősége is felértékel ődik, ugyanakkor a városrehabilitációnak a tervezett struk-
      túrában sajnos csak alárendelt szerepe lesz, s a települési környezet fejlesztésével
      kapcsolatos prioritásokat a régiók operatív programjainak a hatáskörébe utalja.
      El őzetes tájékozódásunk alapján el őreláthatólag a Közép-Magyarországi Régió
      fogja kiemelt prioritásként kezelni a min őségi élethez szükséges települési tényez ők
       fejlesztését, a természeti és az épített környezet rehabilitációját.

       Állami beavatkozások és kormányzati intézkedések a lakásállomány fejlesztésére

         A rendszerváltozás után drasztikus mértékben visszaesett a lakásépítés. Az új la-
      kások építése az 1975. évi csúcstól fokozatosan csökkent az 1994. évi els ő mély-
      pontig, majd 1999-ben újabb mélypontot ért el (ebben az évben az újonnan épült
      lakások száma 20 ezer alá csökkent). A lakásépítések számának ilyen jelent ős vissza-
      esésében az állami szektor kivonulása játszotta a dönt ő szerepet, hiszen gyakorlatilag
      megszűnt az állami és önkormányzati lakásépítés. Az építésben a f ő szerepet a lakos-
      ság vette át, ugyanakkor a kilencvenes évek derekán a vállalkozói lakásépítés — ami
      jelentősen hozzájárulhatott volna a számok javulásához — még nem futott fel eléggé.
         Az 1990-es években tapasztalható negatív tendenciák megváltoztatására központi
      intézkedéseket hozott a kormányzat: 1994-ben els ősorban szociálpolitikai támogatá-
       sokkal támogatta a lakásépítést, míg 2000-ben a lakáshoz jutás hitelezési feltételeit
      javította. A kormányzati közbelépéseknek köszönhet ően mindkét mélypont után fel-
       lendülés volt tapasztalható a lakáspiacon. Az állam és az önkormányzatok döntéseik-
      kel, a jogszabályok alakításával és támogatások nyújtásával tehát jelent ősen befolyá-
       solhatják a lakáspiaci folyamatokat. Az összes intézkedés és ezek hatásainak áttekin-
       tése természetesen meghaladná jelen dolgozat kereteit, ezért csak a Széchenyi-terv, a
      Nemzeti Lakásprogram és a Panelprogram jelent őségére témák ki röviden.

                                          A Széchenyi-terv

        A 2000-ben elfogadott, hat évre kitekint ő, középtávú terv a 2001-t ől 2006-ig ter-
      jedő időszak kiemelt fejlesztéseit tartalmazta. A fejlesztési terv f ő programterületei
      a vállalkozáserősítési, a turizmusfejlesztési, a regionális gazdaságfejlesztési, a kutatás-
      fejlesztési és innovációs, az információs társadalom- és gazdaságfejlesztési prog-
      ram, végül a lakásprogram voltak.
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006     s   1                   A városrehabilitációs stratégiák       41

  A Széchenyi-terv Lakásprogramja négy alprogramba foglalta össze azokat az in-
tézkedéseket és támogatási lehet őségeket, melyeket a lakáshelyzet javítása érdeké-
ben szükségesnek látott (2. táblázat).
                                 2. TÁBLÁZAT
       A Széchenyi-terv Lakásprogramjának alprogramjai és célkit űzései
(Programs and Priorities of the Housing Program of Széchenyi Development Plan)
 1. A lakásállomány b ővítése
       Új, korszerű lakások építésének ösztönzése
       Vállalkozásszerű lakásépítés ösztönzése
 2. A lakásállomány korszerűsítése
       Az energiatakarékossági beruházások ösztönzése
       A tömbház-rehabilitáció ösztönzése
       A lakásállomány felújításának, korszerűsítésének ösztönzése
 3. A lakáshitelezés, a lakáshoz jutás elősegítése és a mobilitás növelése
       A hitelezés részarányának növelése a lakásberuházásokban
       A hosszú lejáratú hitelek részarányának ösztönzése
       Helyi és munkahelyi támogatások ösztönzése
 4. A bérlakásszektor részarányának növelése, a réteg- és szociális problémák
   kezelése
       Bérlakások építésének ösztönzése
       A szociálisan rászorultak részére speciális programok m űködtetése
Forrás: Széchenyi terv
                  -       —   Lakásprogram.
  A városrehabilitáció szempontjából a Terv második, A lakásállomány korszerűsítése
alprogramja érdemel említést, hiszen ebben fogalmazódik meg egyrészt a panellaká-
sok energiatakarékos felújításának és átalakításának, valamint a tömbház-rehabili-
tációs program elindításának szükségessége. Míg el őbbi a panelházak fűtési rend-
szerének korszerűsítésén keresztül a családok költségeinek csökkentését, illetve az
iparosított (házgyári) technológiával épült másodlagos szerkezeteinek, bels ő hálóza-
tainak felújítását célozta, utóbbi a nagyobb városok belvárosainak és régebbi város-
negyedeinek korszerűsítését tűzte ki célul.
  A Terv a lakásállomány bővítését különböz ő vissza nem térítend ő támogatások,
pénzügyi közvetítőkön keresztül nyújtott támogatások nyújtásával finanszírozta, a
lakáshitelezés, a lakáshoz jutás elősegítését és a mobilitás növelését pedig kamat-
támogatással, állami garancia vállalásával, s különböz ő adó- és illetékkedvezmé-
nyekkel biztosította. A Lakásprogram negyedik — A bérlakásszektor részarányának
növelése, a réteg- és szociális problémák kezelése — alprogramján keresztül az állami
támogatású bérlakásprogram a kormányzat otthonteremtési programjának fontos, új
elemeként jelent meg. A program szerint vissza nem térítend ő központi támogatásra
pályázhattak azok a települések, amelyek szociális vagy költségelv ű bérlakásokat
alakítanak ki, vagy építenek. Az alprogram emellett támogatta a köztisztvisel ői réteg
lakáshoz jutását, nyugdíjasházak és fecskeházak építését, valamint a szociálisan
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
       42      Egedy Tamás                                            TÉT XX. évf. 2006     s   1

       hátrányos helyzet űek közül kiemelten a cigány lakosság és a fogyatékkal él ő embe-
       rek lakáshelyzetének javítását.
         A Terv a 2001-2002-es id őszakban a rendelkezésre álló adatok szerint a Lakás-
       program finanszírozására 69,9 Mrd Ft-ot, illetve 72,6 Mrd Ft-ot ütemezett, végül
       közel 30 milliárd forint támogatást osztottak szét és a feltételezések szerint ez ösz-
       szesen mintegy 40 milliárd forintnyi lakásberuházást segített el ő. A lakásprogram-
       ban fő leg önkormányzatok vettek részt, s alapvet ően bérlakások építésére kaptak
       támogatást, ami mintegy 8 ezer 60 m 2-es bérlakás építését tette lehet ővé.

                       A Nemzeti Lakásprogram (Otthon Európában program)

         A kormányzat a lakáshelyzet javítására Otthon Európában címmel Nemzeti Lakás-
       programot dolgozott ki, és 2003 januárjában vitára bocsátotta azt. A vitaanyag a leg-
       fontosabb stratégiai célok között a következ őket említi: a) a lakosság igényeit kielégí-
       tő, európai színvonalú, megfizethet ő lakáskínálat kialakítása; b) az épített és természeti
       környezet értékeinek meg őrzése, min ő ségének és lakhatóságának javítása, az élet-
       minő ség javulása; c) a rászorultak számára a piac m űködésével összhangban lév ő,
       igazságos, arányos és fenntartható támogatási rendszer létrehozása és m űködtetése.
         Ahhoz, hogy a nyugat-európai lakásviszonyokat megközelíthessük, a lakásállomány
       5-10%-os bő vítésére lenne szükség, valamint meg kell oldani az állomány 30%-ának
       teljes felújítását vagy cseréjét, illetve további 25-30%-ának javítását, korszer űsítését.
       A 15 éves program sikeres végrehajtása érdekében a program szerint összesen évente
       38-40 ezer új lakás felépítése és 80-100 ezer lakás felújítása szükséges.
         A stratégiai célok megvalósításához szükséges lépéseket a Nemzeti Lakásprogram
       öt meghatározó feladatcsoportba sorolja, melyeket a lakáspolitika pilléreinek nevez:
        1. pillér: Ingatlan- és építési szabályozás; 2. pillér: Építés- és befektetés-ösztönzés;
       3. pillér: A lakáshoz jutási és szociális támogatások rendszerének reformja; 4. pil-
       lér: Kultúra, képzés, kommunikáció; 5. pillér: Zászlóshajó projektek.
         A városrehabilitáció szempontjából a 2. pillér érdemel említést. Ebben a pillérben
       célprogramként szerepel a panelprogram és a lakótelepek humanizálása is. Ez a 15 éves
       átfutású program mintegy 300 ezer lakótelepi lakást érintene, figyelembe véve a helyi
       viszonyokat is. A lakótelepek fizikai, szociális, gazdasági állapotát szem el őtt tartva
       komplex-felértékel ő, komplex-stabilizáló, energia-korszer űsítési és épület-felújítási
       programokat alkalmazna a program, támaszkodva a helyi közösségi beruházásokra.
         További fontos célprogram a belső városrészek és településközpontok megújítása.
       A városrehabilitáció a lakásstratégia egyik kiemelt eleme lesz: a rehabilitáció mint-
       egy 200 ezer lakást érintene, s természetesen tovább folyna a társasházak felújítása
       is. A tervek szerint a felújítási költségek 20-30%-át lehet majd pályázati úton el-
       nyerni. Külön program foglalkozik a bérlakásépítés ösztönzési rendszerének kiala-
       kításával: A program a 2007-2018 közötti id őszakra az EU bérlakás-rendszerének
       színvonalához való felzárkózást t űzi ki célul. Azt kívánja elérni, hogy a bérlakások
       aránya a teljes lakásállományon belül érje el a 15%-ot, a magántulajdonú bérlaká-
       sok száma megközelítse a 300 ezret, az önkormányzati, illetve lakástársasági bérla-
       kások száma pedig elérje a 150-150 ezres nagyságrendet (3. táblázat). Egyik fontos
 Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                               Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006   s   1              A városrehabilitációs stratégiák              43

el ő remutató eleme a programnak, hogy egy pályázati rendszer keretében támogatni
kívánja a bérlakás-vállalkozások PPP szerződéseit, azaz a vegyes — szociális és
piaci alapú — üzemeltetést részesíti el őnyben.
                                   3. TÁBLÁZAT
       A Nemzeti Lakásprogram stratégiai célkit űzéseinek néhány mutatója
                 (Strategic Data of the National Housing Program)
                                             2003          2006         2018
 Évente épített új lakások aránya (%)          3,5          3,9          5,0
 Bérlakások aránya (%)                         9,0         10,0         15,0
 Lakásmobilitás (%)                            3,5          4,0          8,0
 Lakásár/jövedelem hányados (év)               5,0          4,8          3,5
 Zsúfolt lakások aránya (%)                   13,5         10,0          5,0
 Lakáskiadások aránya GDP-ben (%)              1,6          1,8          2,2
Forrás: Nemzeti Lakásprogram.

                                    A panelprogram

  Magyarországon a 4 millió 65 ezer lakásból 837 ezer található lakótelepeken, eb-
bő l 772 ezer lakott, s a lakótelepi lakásokban jelenleg közel 1,9 millió ember él.
Budapest 121 lakótelepén 260 ezer lakásban (a lakott lakások 34,8%-a) mintegy
622 ezer ember él. A megyei jogú városokban még a budapestinél is magasabb
arányokat találunk, mivel a lakások 43,3%-a van lakótelepi környezetben (pl. Mis-
kolcon és Tatabányán arányuk meghaladja a 60%-ot). A lakótelepi lakásoknak
ugyanakkor csak körülbelül 62%-a, összesen 517 ezer lakás épült házgyári paneles
technológiával. Panelépületekkel leggyakrabban a fő városban és a 100 ezer főnél
népesebb nagyvárosokban találkozhatunk.
   A lassan egy évtizede folyó panelprogram az épület- és lakásállomány megújítá-
sában kiemelt szerepet játszik. A panelépületek felújítására eddig kétszer lehetett
állami forrást nyerni: 1997-t ől a német panelhitelb ől és 2001-t ől a Széchenyi-
tervből. Az elő re gyártott technológia felhasználásával épült lakóépületek felújítá-
sának támogatására a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Kor-
mányrendelet 2001. február 1-jét ől teremt lehet őséget. Ennek keretében az épületek
utólagos hő szigeteléséhez és gépészeti rendszereinek energiatakarékos felújításá-
hoz, korszerűsítéséhez lehet vissza nem térítend ő állami támogatásra pályázatot
benyújtani. A 2001-ben indult panelprogram els ő négy évében együttvéve 4,6 Mrd-os
állami támogatás jutott a lakások korszer űsítésére, amib ől összesen 37 ezer lakás
 újult meg. Az eddig elnyert pályázati összegek alapján összeállított listát Székes-
fehérvár vezeti, amely 6 024 lakás felújítására összesen több mint egymilliárd forint
 állami támogatást nyert el, míg Pécs 640 millió forint támogatást kapott, amib ől
 7 220 lakás korszerűsítését oldhatták meg.
   A 2005-ben ismételten meghirdetett panelrekonstrukcióra, amely az ismert „panel-
 program" és a kémények biztonságtechnikai felújítását támogató pályázat mellett
 lakbér-támogatási és a lakásonkénti f űtésszabályozás megvalósítását támogató
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
        44      Egedy Tamás                                           TÉT XX. évf. 2006     s   1

        pályázati kiírást is tartalmazott, összesen másfélezer pályázat érkezett. 14,2 milliárd
        forintot ütemezett be az állam a programra, ami kiegészülve az önkormányzatok és
        a lakók saját hozzájárulásával összesen 75 ezer lakás felújítását teszi lehet ővé. A
        támogatás célja az iparosított technológiával készült, ma már nem korszer ű lakó-
        épületek felújítása, illetve ezen épületek gépészeti rendszereinek, berendezéseinek,
        valamint közvetlen környezetében lév ő területek (utak, parkolók, játszóterek, par-
        kok) korszerűsítése, felújítása.
          A 2005 els ő tizenegy hónapjában 602 db pályázat érkezett, mintegy 5,5 milliárd
        forint támogatási igénnyel, amely 29 684 lakást érint. A legtöbb pályázat Székes-
        fehérvárról (96), Szegedr ől (74), és Kaposvárról (53) érkezett. A legnagyobb támo-
        gatási összegért folyamodó városok Székesfehérvár (1,3 milliárd Ft), Szeged
        (680 millió Ft) és Nyíregyháza (467 millió Ft), a fővárosból pedig Kőbánya Ön-
        kormányzata (363 millió Ft) voltak. 2005-ben el őször a lakókörnyezet megújítására
        is lehetett támogatást kérni (utak, járdák, parkolók rendbe hozatala), e lehet őséggel
        eddig Eger, Budaörs, Miskolc és Szeged élt.
          A jelenlegi szabályozás szerint a felújítás lakásonkénti 1,2 millió forintra kalkulált
        költségéhez az állam és az önkormányzat egyharmad-egyharmad részben járul
        hozzá, a fennmaradó 400 ezer forintot a tulajdonosnak kell állnia. Mivel ez sok
        magánszemélynek és önkormányzatnak megoldhatatlan terhet jelent, ezen önré-
        szekre Panel Plusz néven 15 éves futamidej ű, állami támogatással igénybe vehet ő,
        5-6%-os kamatozású hitelt vezetett be a kormány'.

             Egyéb állami és önkormányzati hitelprogramok, pályázati lehet őségek

          Az épület- és lakásállomány megújításának áttekintésekor természetesen nem
        feledkezhetünk meg a különböz ő állami és önkormányzati hitelprogramokról és
        pályázati lehető ségekről (pl. lakáshitel-programok, társasházak felújításának támo-
        gatása stb.). Mivel gyakorlatilag minden f ővárosi kerület és nagyobb város önkor-
        mányzata pályázati úton támogatja a helyi épület- és lakásállomány megújulását,
        illetve számos hitelkonstrukciós forma létezik, ezek részletesebb áttekintése meg-
        haladná ezen tanulmány kereteit. Ezért csak az állami lakáshitel-programokat és az
        önkormányzatoktól igényelhet ő támogatások alapelveit érintjük röviden.
          A lakásépítés költségei és a lakásárak az 1990-es évek második felében drasztiku-
        san megemelkedtek és nem voltak szinkronban a fizet őképes kereslettel, ennek
        következtében jelent ősen visszaesett a lakásépítések száma hazánkban. A helyzetet
        tovább rontotta, hogy a felvehet ő hitelek kamatai nem ritkán a 25-30%-ot is elérték.
        2000-ben a kormány a helyzet javítására állami támogatási hitelprogramot dolgo-
        zott ki, s vissza nem térítend ő állami támogatással és a banki lakáshitelek kamat-
        támogatásával segíti a lakáshoz jutást, illetve felújítást 2. Jelenleg ennek az állami
        támogatási konstrukciónak a keretében 12-féle lakáscélú támogatási típust lehet
        igénybe venni. A lakástámogatási rendszer els ő két évében 2001-2002-ben
        230 ezer lakáshitelt folyósítottak a bankok 643 milliárd forint összegben, ebb ől
        támogatott hitel 101 ezer volt, 449 milliárd forint összegben. 2003 és 2004 között
 Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                               Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006    s   1              A városrehabilitációs stratégiák              45

320 ezer lakáshitelt folyósítottak a bankok 1 344 Mrd Ft összegben, amib ől az ál-
lamilag támogatott hitel 197 ezer volt, 1 028 Mrd Ft összegben.
  Az épületállomány megújításában nem kis szerepe van a helyi önkormányzatok
által kiírt, saját erőforrásaikból fedezett társasházi felújítási pályázatoknak is. A
fővárosi kerületekben és a vidéki nagyvárosokban — természetesen az önkormány-
zatok anyagi lehetőségeinek függvényében — évente általában 100-200 millió Ft
körüli összeget fordítanak a társasházak felújítására. A pályázathoz a társasházak-
nak általában 50% sajáter őt kell felmutatni, illetve Budapesten a f ővárosi önkor-
mányzathoz benyújtott pályázatoknál létezik az egyharmados sajáter ő is a kerületi
önkormányzatok szintén egyharmados támogatásával. A beérkezett pályázatok
száma alapján elmondható, hogy nagy igény mutatkozik a társasházak felújítására.
A probléma elsősorban ott jelentkezik, hogy vagy az önkormányzat nem tud kell ő
anyagi támogatást nyújtani a beérkezett pályázatokra, azaz a pályázati összegek
lényegesen meghaladják a kiírt támogatás mértékét, vagy a lakóközösségek nem
tudnak pályázni, mert nem képesek el őteremti a szükséges önrészt.

                         Fővárosi rehabilitációs stratégiák

      A régi, leromlott állapotú épületállomány nagy arányú bontása és
                               új lakások építése

                                 Középs ő-Ferencváros

  A középső-ferencvárosi rehabilitációs területre az 1970-es években még házgyári
épületeket terveztek, az 1980-as évek elején azonban alapvet ően megváltozott a
koncepció és el őtérbe került a hagyományos városi utcahálózat és tömbrendszer
megtartása kis terek kialakításával, a bels ő udvarok parkosításával. A nyolcvanas
évek derekán tömbrehabilitációnak induló folyamat a rendszerváltozás után is
tovább folytatódott, de a beruházást korábban finanszírozó önkormányzat helyét
folyamatosan a magánt őke vette át. Az 1990-es években el őtérbe került a régi, rossz
állapotú épületek és lakások lebontása és helyükön új lakások felépítése. Az új
lakások építése már az 1980-as évek végén elkezd ődött, s változó intenzitással
mindmáig tart. A legdinamikusabb id őszak a lakásépítésben — köszönhet ően a magán-
tőkének — 2001-2004 között volt: összesen 1 906 új lakás épült fel (a kezdetekt ől
épült összes új lakás közel 62%-a). A program teljes id őszakában 2004 év végéig
 1 014 bontott lakás helyén 3 089 új lakás épült. Az új építéshez képest az (önkor-
mányzati) épületek és lakások felújítása jelent ősen lemaradt: 2003 végéig 32 épü-
letben mintegy 600 lakást újítottak fel. A rehabilitáció 1983-2003 közötti id őszaká-
ban jelenértéken számolva közel 29 Mrd Ft közpénzt használtak fel a fejlesztésekre
(Locsmándi 2005). A folyamat mára eljutott oda, hogy egységnyi önkormányzati
beruházás háromszor annyi magánt őkét mozgósít.
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
       46      Egedy Tamás                                            TÉT XX. évf. 2006 s 1

                                           4. TÁBLÁZAT
                 Az új lakásépítés legfontosabb adatai a Középső-Ferencvárosban
                      (Data on New Dwellings Built in Middle-Ferencváros)
                                                    1989-2004
               Évek             Épült (db)                         Éves átlag (lakás/év)
                                                      %-ában
            1989-1991             436                  14,1                145,3
            1992-1996             218                   7,1                 43,6
            1997-2000             529                  17,1                132,3
            2001-2004            1906                  61,7                476,5
             Összesen           3089                 100,0                 193,1
        Forrás: Locsmándi 2005.
         Az elmúlt 20 évben az épület- és lakásállomány jelent ős része tehát kicserél ődött,
       ami együtt járt a helyi társadalom gyökeres átalakulásával. A megújuló városrész-
       ben a dzsentrifikációs folyamatnak köszönhet ően az alacsonyabb státuszú rétegek
       helyét tehet ősebb, jobb anyagi lehet őségekkel rendelkez ő, fiatalabb rétegek vették
       át. A középs ő -ferencvárosi rehabilitációra napjainkban úgy tekintenek, mint a leg-
       sikeresebb hazai városfelújítási projektre.

                            Középső-Józsefváros — Corvin Sétány Projekt

         Az 1999-2002. között kidolgozott Corvin Sétány (korábban Corvin-Szigony) Pro-
       jekt PPP-beruházásként épül meg, s jelent ő arányú bontással számol. Ehhez a terü-
       leten élő ket ki kellett költöztetni, így a program gyakorlatilag az eredeti lakónépes-
       ség teljes kicserél ő désével jár. A rehabilitációs terület lakosságának 80%-a bérla-
       kásban lakott, 20% saját lakásban, ami megkönnyítette a bontásra ítélt lakások
       kiürítését. A magántulajdonosok lakásainak megvásárlása és a bérl ők elköltöztetése
       után 2005 végére 230 család otthonát már le is bontották. A lebontandó lakások
       száma megközelíti majd az 1500-at, ugyanakkor közel 1000 lakás megmarad. A
       lakónegyedben a lakásfunkció megtartása keretében összesen 50 épület újul meg, s
       2 500-3 000 lakás épül fel. Emellett kiskereskedelmi, szolgáltató és vendéglátó egy-
       ségek, valamint irodák is helyet kapnak majd a területen. A 10 éves futamidej ű
       projekt a fiatal, városi kultúra és életmód iránt érdekl ődő rétegeket célozza meg. A
       Sétány feladata az lesz, hogy ellássa egy új kulturális városközpont és közösségi tér
       funkcióját, továbbá zöldterületeivel megvalósuljon egy összetett, min őségi, urbánus
       lakókörnyezet. A Projekt összterülete 208 000 m 2, melyből 90 000 m2 a befektetési
       terület. Az ingatlanfejlesztési tervek szerint 255 000 m 2 lakó, és 60 000 m 2 kereske-
       delmi-intézményi új építményfelület jön létre, a közterület-fejlesztés pedig eléri a
       20 000 m2-t. A projekt költségei 2009-ig el őreláthatólag 2-3 Mrd Ft körül alakulnak.
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006    s   1              A városrehabilitációs stratégiák             47

  Felújítás és lakásépítés az eredeti építészeti struktúra és épületállomány
                                megtartásával

                                      Józsefváros

   A 2004-ben a józsefvárosi rehabilitációt irányító Révé Rt. elkészítette Józsefváros
15 éves kerületfejlesztési stratégiáját, amely a kerületet 11 önálló „negyedre" osz-
totta fel. A fejlesztési stratégia egy szerves fejl ődés eredménye, amely az 1996 és
2003 között született városfejlesztési koncepciók legfontosabb elemeit tartalmazza.
A dokumentum Józsefváros területét 11 önálló arculattal rendelkez ő területi egy-
ségre, ún. negyedre osztja, amelyek kialakításában ezen városrészek eltér ő arculata
és identitása játszotta a legfontosabb szerepet. A negyedekhez tartozó integrált prog-
ramok az egyes területi egységek sajátosságai, egyedi helyzete és az ott jellemz ő
problémáik alapján határozzák meg a szükséges fejlesztéseket. A stratégia két átfogó
programot tartalmaz: egy lakásprogramot és egy társadalomfejlesztési programot,
melyek társadalmi, gazdasági és környezeti célokat fogalmaznak meg. A lakásprog-
ram célja az önkormányzati lakásportfolió átalakítása a finanszírozhatóság érdeké-
ben, melynek legfontosabb eszközei a leromlott állapotú, nem felújítható, gazdaság-
talan és építészeti értéket nem képvisel ő épületek és lakásállomány lebontásai, illetve
az építészetileg értékes lakóépületek, valamint a lakókörnyezet felújítása a magánt őke
és a nonprofit szektor bevonásával. A társadalomfejlesztési program els ősorban a
kerületi kötődés, a városrészek vonzerejének növelését, az oktatás és a kultúra intéz-
ményrendszerének megújítását, illetve a krízisterületeken a társadalmi leszakadás
hátterének megszüntetését célozza. Az eredeti építészeti struktúra és épületállomány
megtartásával együtt járó felújítást és lakásépítést a Palotanegyed és a Népszínház
negyed programja tartalmazza. El őbbi a negyed jó és közepes állapotú palotáinak, 4-6
emeletes bérházas társasházainak megújítását t űzi zászlajára, míg utóbbi a Köztársa-
 ság tér és az Erkel színház felújítását, illetve a Népszínház utca régi karakterének
 megőrzését veszi tervbe. Mindkét területen városrendezési szabályozással és társas-
 ház-felújítási pályázati rendszer m űködtetésével támogatja az önkormányzat a prog-
ramok megvalósulását. A terveket gyakorlati tapasztalatok is segítik, hiszen a Közép-
 ső-Józsefvárosban a közvetlenül a Corvin Sétány Projekt területét ől északra már foly-
 tattak építészeti struktúrát meg őrző rehabilitációt (Egedy et al. 2005).

        A városrehabilitáció és a bérlakásprogramok összekapcsolása

                                 Újpest-Városközpont

  Újpest-Városközpontban az 1990-es évek elejére kézzelfoghatóvá vált a városha-
nyatlás, szociális problémák ütötték fel fejüket és a társadalmi kirekesztés megjele-
nésének is tanúi lehettünk. Az önkormányzat a városrész felújítása mellett döntött,
amely két szálon indult el: egyrészt megindult az 1990-es évek második felében a
leromlott állapotú önkormányzati épület- és lakásállomány felújítása saját er őből,
másrészt elindítottak egy szociális bérlakásprogramot, amelynek keretében a
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
       48     Egedy Tamás                                             TÉT XX. évf. 2006     s   1

       lakásmobilitás növelésére magas színvonalú bérlakásokat építettek. Az újpesti kez-
       deményezés tehát sikeresen kapcsolta össze a magánt őke bevonásával m űködő
       városrehabilitációt a helyi bérlakásprogrammal. A területen tehát egyrészt folyt a
       magántő ke beruházásában az új lakások építése és a meglév ő épületállomány felújí-
       tása, ez kiegészült az önkormányzati tulajdonban lév ő Vagyonkezel ő beruházásá-
       ban épül ő magas színvonalú bérlakás-építési programmal, illetve folyt az önkor-
       mányzati kézben lév ő épület- és lakásállomány felújítása is. Az újpesti program
       keretében sikeresen kapcsolták össze a magán- és a közszféra beruházásait: egyrészt
       a lebontott épületek helyén felszabaduló telkeket magánvállalkozásoknak értékesí-
       tették, akik magas színvonalú, egyedi tervezés ű, 2-3 szintes lakóházakat építettek,
       és gyakran „lakással fizettek" a telekért, másrészt az új önkormányzati lakóházak-
       ban egyes lakásokat a piacon értékesítettek, vegyes tulajdont hozva létre így az
       épületben. A bérlakásprogram és a városrehabilitáció együttes alkalmazásával egy-
       fajta mobilitási lánc jöhetett létre a lakónegyedben, s a városrész úgy újulhatott
       meg, hogy a korábbi lakóknak nem kellett elhagyniuk a negyedet. A korábbi szociá-
       lis kapcsolatok és a lakóközösség ily módon fennmaradhattak, s ez er ősítette a helyi
       identitást és a közösség összetartó erejét. Az új lakóházakba beköltöz ők is zömmel
       a kerületb ő l érkeztek, a korábbinál jóval fiatalabb, kisgyermekes, stabil jövedelem-
       mel rendelkez ő családok voltak. E folyamatoknak köszönhet ően a városrész társa-
       dalmi és fizikai megújulása napjainkra szemmel láthatóvá vált.

                                       Kőbánya-Városközpont

          A leromlott állapotú épület- és lakásállomány, valamint az egyre súlyosbodó tár-
       sadalmi problémáinak megoldására K őbánya önkormányzata 1998-ban rehabilitációs
       akcióterületté nyilvánította a Ligettelkek három tömbjét a kerület központjában. A 10
       évre tervezett, 10 milliárd forintos beruházás keretében megvalósuló rehabilitációs
       program lényege, hogy az eredeti kisvárosias, eklektikus és szecessziós építészeti
       struktúra megő rzésével, a lakóépületek felújításával, esetleges bontásával és új épüle-
       tek felépítésével a városrészt építészeti és társadalmi értelemben is revitalizálják.
          A kőbányai rehabilitáció, melyben egyidej űleg irányítják az önkormányzati, a be-
       fektetési és magánszféra (lakástulajdonosok) elképzeléseit, két f ő iránnyal bír. Az
       egyik cselekvési irány az önkormányzat lakásállományának átalakítása, ami a meg-
       ő rzésre alkalmas lakásállomány felújításából, illetve a bontások során felszabadult
       területek többcélú hasznosításából áll a . Kiemelt fontosságú eleme volt ezen önkor-
       mányzati programnak a kies ő lakások pótlására, a lakásmobilitás el ősegítésére és a
       városrész imázsának emelésére létrehozott „Százlakásos" projekt, amely az önkor-
       mányzat költségalapú bérlakásépítési programjának egyik fontos eleme. A rehabili-
       táció másik fő vonulata a magán, illetve a vegyes tulajdonú társasházak felújítása,
       rehabilitációja a magánt ő ke bevonásával. Ennek során az önkormányzati tulajdonú
       épületeket a magánt ő ke segítségével újítják fel, vagy az üresen álló telkek értékesí-
       tésén keresztül az önkormányzat serkenti a magánt őke beruházásait a lakásépítésbe.
       Az újpesti példához hasonlóan tehát K őbánya-Városközpontbán is összekapcsolták
       a városrehabilitációt a helyi bérlakásprogrammal.
 Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                               Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006 s 1                   A városrehabilitációs stratégiák              49

  Az elmúlt években a rehabilitáció eléggé vontatottan haladt az akcióterületen. A
közeljöv őben a hétmilliárd forintos László Liget/László Passzázs projekt fejlesztés-
sel próbálnak új lendületet adni a folyamatnak. A 30 000 m 2-es komplex városköz-
pont-fejlesztési beruházással valóra válik a felújítási stratégia egyik f ő célkitűzése:
a városközponti funkciók kiterjesztése a rehabilitációs területre. Természetesen a
rehabilitációt támogató bérlakásprogram sem áll le, hiszen egy 84 lakásos, szociális
elhelyezést biztosító ház építésének el őkészületei kezd ődtek meg 2005-ben. Az
állami és önkormányzati összefogással épül ő lakóház összesen megközelít őleg
egymilliárd forintba kerül.

                           A szociális városrehabilitáció

  Több nemzetközi és hazai tanulmány is rávilágított már arra, hogy egy
városrehabilitációs program sikere nem feltétlenül garantált, ha kizárólag az épített
környezet felújítására koncentrálunk és háttérbe szorul a társadalmi és gazdasági
környezet megújítása. A fenti tapasztalatot figyelembe véve 2005-ben Magyar-
országon els őként a fővárosi önkormányzat és az érintett kerületi önkormányzatok
szociális városrehabilitációs modellkísérletet indítottak három lakónegyedben. A
négyéves programra, amely a k őbányai Bihari úti telepet, a józsefvárosi Magdolna
negyedet, valamint a ferencvárosi Dzsumbujt érinti, 1,8 milliárd forintot különített
el a főváros, ehhez járul az önkormányzatok támogatása. A projektekben az épület-
és lakásállomány felújítása kiegészül egy er ős szociális programmal, ami el ősegíti a
helyi társadalom helyzetének javítását.

                                  A Magdolna negyed

   Józsefvárosban a kerületfejlesztési stratégiában körülhatárolt 11 negyed közül a
társadalmi és környezeti problémákkal legjobban terhelt városrészek a Magdolna
negyed és az Orczy negyed. A Magdolna negyed területen 74 kizárólag rossz min ő-
ségű, komfort nélküli vagy alacsony komfortfokozatú, 30%-ban egyszobás, önkor-
mányzati bérlakásokat tartalmazó ház található, melyek felújítására eddig a kerület
gyakorlatilag semmit nem fordított. Ennek köszönhet ően a „Magdolna negyed"
Józsefváros és talán Budapest egyik legnagyobb kiterjedés ű területe, ahol a lerom-
lott fizikai környezet, a társadalmi-gazdasági elmaradottság jellemz ő, a hátrányos
helyzetű családok rendkívül magas arányban vannak jelen, s így a városrész egyre
jobban leszakad a kerület többi részét ől. A Magdolna negyed szociális rehabilitá-
ciójában az életmin őség és a lakáskörülmények javítása érdekében kiemelt hang-
súlyt kap az épület- és lakásállomány korszer űsítése és a lakókörnyezet megújítása.
A program a szolgáltatások javítása mellett emeli az oktatás, a kultúra színvonalát,
és el ősegíti a helyi civil szervezetek együttm űködését. Ezenkívül a kisvállalkozók és
 kiskeresked ők támogatásával, új munkahelyek teremtésével, foglalkoztatási és képzé-
 si programok indításával gazdasági rehabilitációs elemeket is tartalmaz. A helyi társa-
 dalom aktív részvételével talán valóra válik az itt él ők társadalmi leszakadásának
 megállítása, a szegénység és a kirekesztettség megsz űntetése és egy biztonságosabb
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
      50      Egedy Tamás                                            TÉT XX. évf. 2006     s   1

      lakónegyed kialakítása. 2006-ban veszik fel a kapcsolatot a programban részt vev ő
      házak lakóival, illetve megtörténik az épület és lakásállomány m űszaki gépészeti
      felmérése. Az elkövetkezend ő három évben a program 690 millió Ft fővárosi önkor-
      mányzati és 120 millió Ft önkormányzati támogatással gazdálkodhat.

                                             A Dzsumbuj

        Az 1937-ben átadott, három épületb ől álló telep egyik legfőbb problémája, hogy
      gyártelepi környezetbe ékel ődött, és így elszigetel ődött a város többi részét ől. Az
      egymásra nyitott, többnyire 28 m 2 alapterületű, szoba-konyhás otthonokból álló
      Dzsumbuj egyfajta zárványtelepként képzelhet ő el, amely az el őrehaladott gettósodási
      folyamat következtében koncentrálja, tartósítja és újratermeli a nyomort, és kilátásta-
      lanná teszi az itt él ő 800 lakó életét (Ambrus 1988). A szociális helyzet javítására már
      korábban történtek lépések: 1997-ben az önkormányzat létrehozta a telepen a
      Dzsumbuj Help Közösségfejleszt ő Központot, s 2004-től a szociális rehabilitációt
      el őkészítő Külső-Ferencvárosi Szociális Rehabilitációs Programiroda is megkezdte
      munkáját. A projekt sikere érdekében együttm űködésre kapnak felkérést a szociális,
      egészségügyi, közigazgatási, b űnmegel őzési, foglalkoztatási, kisebbségi, gyámügyi,
      oktatási, feln őttképzési és drogmegel őzési területeken érintett szervezetek. A reha-
      bilitáció végs ő célja lényegében az, hogy az itt él őket a szociális támogató program
      segítségével visszavezessék a társadalomba, és el ősegítsék elköltözésüket a telepr ől.
      Többek között képzési, felvilágosító és egészségügyi foglalkozásokat, tanodát szer-
      veznek számukra a családmentori szolgálaton keresztül, ezenkívül adósságkezel ő
      programba is bevonják a lakókat. Mivel a lakások min ősége nem teszi lehet ővé sem
      a gazdaságos felújítást, sem a piaci értékesítést, az utolsó lépés a Dzsumbuj teljes
      kiürítése és felszámolása lesz a program végén. A program teljes bekerülési összege
      elérheti a 2,5-3 milliárd forintot, így a szociális rehabilitáció csak az els ő lépés a
      program végrehajtásában.

                                              A Bihari út

         A Bihari út 8/C lakótömbje a Dzsumbuj bérkaszárnya-sorához hasonlóan, a harmin-
       cas évek második felében épült. K őbánya önkormányzata a szociális város-rehabi-
       litáció keretében próbál jobb feltételeket biztosítani a száz darab 25 m 2-es szoba-
       konyhás szükséglakásban, nagyon rossz körülmények között él ő embereknek. Az
       épületek külső renoválása mellett a lakáshelyzet javítását egyes lakások egybenyitá-
       sával, az életkörülményeket pedig komfortosítással oldják meg. Mindemellett ter-
       mészetesen a lakókörnyezet revitalizálására is figyelmet fordítanak, amit el ősegít a
       környék Dzsumbujnál valamivel kedvezőbb közlekedési és közmű-infrastruktúrája. A
       lakókörnyezet javítását a telek zöldterületi fejlesztésével és sportpálya építésével
       próbálják megoldani, aminek kialakításába bevonják a helyi munkanélkülieket is.
       Mint ei is mutatja, kiemelt hangsúlyt kap a munkahelyteremtés és ezen keresztül a
       foglalkoztatottsági helyzet javítása. A szociális vonalat egészségügyi programmal
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006    s   1              A városrehabilitációs stratégiák             51

erősítik: gyermekn őgyógyászat és helyi tbc-sz űrés működik majd a telepen a prog-
ram végére. Emellett szociális foglalkozásokat, tanácsadást és kulturális programo-
kat is szerveznek helyben. A projekt 476 milliós f ővárosi és 208 milliós önkor-
mányzati befektetésb ől valósul meg.

              A vidéki nagyvárosok rehabilitációs stratégiái

                 Spontán rehabilitáció a lakosság részvételével

                                         Győr

  Győr Sziget városrészében az 1990-es évek elejét ől folyamatosan futott fel a
spontán rehabilitáció. A terület a 2001. évi népszámlálás adatai szerint Gy őr más
városrészeihez viszonyítva a lakások kedvez őtlenebb szobaszám és alapterület
szerinti megoszlásával t űnik ki. Lakásállományában az 50-60 m 2-es összkomfortos
lakások súlya a meghatározó, de nagyobb arányban találunk egyszobás lakásokat,
illetve önkormányzati lakások is nagyobb számban vannak jelen. Jelenleg a demográ-
fiai mutatók sem kedvez őek, hiszen magas az id ős korúak és az egyszemélyes háztar-
tások aránya. A mintaterületet túlnyomórészt az alsó-középosztályt képvisel ő ipari
foglalkozású szak- és betanított munkás és kisfoglalkoztató rétegek képvisel ői lakják.
   A terület régen önálló település volt, s 1905-ben csatolták a megyeszékhelyhez. A
lakónegyed a korábbi rendezési tervekben — egy új lakótelep tervezett felépítése
miatt — bontásra ítélt területként szerepelt, s az emiatt elrendelt és az 1980-as évek
elejéig érvényben lév ő bontási tilalom a városrész fejl ődését gyakorlatilag lehetet-
lenné tette. A terület kés őbbi fejlődését meghatározta a termálfürd ő megépítése, s
az építési tilalom feloldása után az évtized második felében a lakáspiac újra felfe-
dezte a városnegyedet. A több helyen még leromlott állapotú lakóépületek ellenére
a városrésznek sajátos, kellemes hangulata van, s a pozitív tendenciáknak köszön-
hetően egy társadalmi felértékel ődési folyamat vette kezdetét a lakónegyedben. Ez
többek között annak köszönhet ő, hogy a rendszerváltozás után egy spontán rehabili-
tációs folyamat indult meg a városrészben, amelyben a f ő szerepet a lakosság építé-
 si-felújítási tevékenysége és a magántársaságok (ingatlanfejleszt ők, építőcégek)
 beruházásai játsszák. Így alapvet ően különbözik a belváros 1980-as években köz-
 ponti irányítással és finanszírozással megvalósult rehabilitációjától. A spontán re-
 habilitáció keretében egyrészt tanúi lehetünk a családi és kisebb társasházak öner ő-
 ből történ ő felújításának, másrészt az elmúlt években több új társasház épült fel a
 mintaterület központi és peremi részén. A területen az elmúlt években elindult
 megújulásai folyamat nyomai már láthatók, azonban ez a lakásállomány és a népes-
 ség összetételében még csak korlátozottan jelentkezik (Egedy 2005).
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
       52     Egedy Tamás                                            TÉT XX. évf. 2006     s   1

               A belváros rekonstrukciója a bérlakásállomány megújításával

                                                Szeged

        Szeged belvárosában a Tisza Lajos körút—Aradi Vértanúk tere—Oskola utca—Deák
      Ferenc utca—Arany János utca által határolt rehabilitációs területen a tradicionális,
      sűrű beépítésű , eklektikus épületek többsége a 19. század utolsó harmadában és
      részben a 20. század els ő évtizedeiben épült fel. A terület lakásállománya és a lakó-
      népesség a fő városi kerületek és a vidéki nagyvárosi mintaterületek hasonló karak-
      terű városrészeinél kedvez őbb mutatókkal rendelkezik.
        A történelmi belváros nagymérték ű és látványos átépítése 1998-tól 2003-ig tartott,
      s kiindulópontja volt egy hosszabb távú felújítási programnak. Ennek keretében
      2000-ben elkészült Szeged történeti belvárosának részletes szabályozási terve, illetve
      ugyanebben az évben az önkormányzat rendeletet alkotott a helyi építészeti örökség
      védelméről. Ugyancsak 2000-ben kezd ődött meg a Kárász utca, Klauzál tér köz-
      területének teljes rehabilitációja, aminek köszönhet ően a városrész visszakapta
      eredeti funkcióját és tartalmát (1. kép). A rehabilitációt segíti, hogy az önkormány-
      zat — Ferencvároshoz és Józsefvároshoz hasonlóan — nem idegenítette el a belvárosi
      ingatlanokat, így a felújítási tevékenység könnyebben kivitelezhet ő. Ennek során a
      történeti belvárosban az önkormányzati bérlakásállományt is felújítják, s a komfort-
      nélküli (kényszer) kislakásokat magasabb színvonalú, az igényeknek jobban megfe-
      lel ő, korszerű, nagyobb méretű lakásokká alakítják át. Ez a folyamat természetesen
      a bérl őstruktúra átalakulását is magával hozza.
                                             1. KÉP
                           Felújított lakóépület Szeged belvárosában
                    (Renewed Residential Building in the Inner-city of Szeged)




                     Forrás: Saját fotó.

        Összességében megállapíthatjuk, hogy a szegedi belvárosi rehabilitációs terület
      egy viszonylag kedvező lakásállománnyal és demográfiai mutatókkal rendelkez ő
      városrész, ahol a körülmények kedvez őek a lakónegyed továbbfejl ődéséhez. Ezt a
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006    s   1              A városrehabilitációs stratégiák              53

folyamatot a belváros rekonstrukciója alapvet ően támogatja, így a közeljöv őben
várható a mintaterület további felértékel ődése.
  A belvárosok, a történelmi városmagok felújítása ma a leggyakrabban alkalmazott
rehabilitációs eljárások közé tartozik. A folyamat az 1980-as években indult útjára
(pl. Győr belvárosának helyreállítása), s a rendszerváltozás után kapott nagyobb
lendületet (pl. Debrecen, Székesfehérvár, Miskolc, Nyíregyháza, Sopron).

        Régi városrészek revitalizálása, új városközpontok kialakítása

                                        Debrecen

  A debreceni mintaterület a belvárostól mintegy 2 km-re délre fekszik, s Epreskert
lakótelep néven ismert. Tipikus, az 1970-es években felépült lakótelepi lakásállo-
mány található a területen, összkomfortos, dönt ően kétszobás, 50-60 m 2-es laká-
sokkal. A lakásállomány jelent ős része önkormányzati kézben van, illetve szolgálati
lakásként funkcionál. A népesség összetételében is részben a lakótelepi karakter
érvényesül: jellemz ő a kisgyerekes családok magas és az idöskorúak átlagosnál
lényegesen alacsonyabb aránya. A népességen belül meghatározó az általános és
középiskolai végzettség űek aránya, a foglalkoztatottak dönt ően a szolgáltatási szek-
torban dolgoznak szakképzett, beosztott szakalkalmazottként, egyúttal kevés a
közép- és fels ővezető .
  A közelmúltban lezajlott lakótelep-rehabilitációnak köszönhet ően a lakásállo-
mány helyzete javult, s ezzel párhuzamosan a terület korábbi lakónépessége kicse-
rél ődött. A terület fejlesztése egyébként megel őzte a belváros rehabilitációs prog-
ramjának kidolgozását, ilyen szempontból az önkormányzat els ő jelentősebb felújí-
tási próbálkozásaként is értékelhet ő5. A lakótelep mellett magánberuházás kereté-
ben az elmúlt 5 évben felépült egy több épületb ől álló társasházi tömb, ami gyakor-
latilag egybeépült a lakóteleppel, de t őle építészeti megjelenésében, a lakások mi-
nőségében és lakáspiaci helyzetében is alapvet ően különbözik. A tömb megépülése
volt az els ő jele a terület kezd ődő felértékel ődésének, s a szomszédos lakótelep-
rehabilitációval együtt meghatározó szerepet játszhat a lakónegyed további fejl ődé-
sében, illetve egy új városközpont kialakulásában.

                                           Pécs

  Pécs városrehabilitációs stratégiájában a belváros felújítása prioritást élvez, azonban
a területi egyensúly biztosítása érdekében az önkormányzat támogatja a keleti város-
részekben — köztük példaterületünkön, a Budai városban — megvalósuló beruházáso-
kat is. Ezek között csomópont-átalakítások, a kereskedelmi funkció meger ősítése és
természetesen a lakás- és épületállomány megújítása szerepelnek (2. kép). Nem titkolt
cél, hogy a terület turisztikai pozícióját er ősítsék, bevezetve ezáltal a keleti irányból
érkező turistaforgalmat a belvárosba, egyúttal tovább b ővítve a város vonzerejét.
  A Budai város hagyományos beépítés ű lakónegyed, ahol egyaránt megtalálható a
szoros beépítettség mellett a kertes, családi házas építkezés, illetve a belvároshoz
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
       54       Egedy Tamás                                          TÉT XX. évf. 2006     s   1

      közelebb fekv ő részen többszintes társasházakkal, valamint lakótelepi épületekkel
      is találkozhatunk. A terület lakásállományában az 50-60 m 2-es, kétszobás, össz-
      komfortos lakások képezik a meghatározó szegmenset, az önkormányzati bérlaká-
      sok kis szereppel bírnak. A demográfiai összetételre jellemz ő, hogy nagyon sok,
      csak öregkorúból álló háztartás fordul el ő a területen, és magas az inaktívak aránya,
      illetve els ő sorban az alsó-középosztályhoz tartozó rétegek képviseltetik magukat. A
      mintaterület lakáspiaci fejl ődése kedvez őtlen helyzetb ő l indult, de a felújítási tevé-
      kenységnek köszönhet ő en, különösen az 1990-es évek második felében megindult a
      tehető sebb rétegek beáramlása a területre, megn őtt a beköltözések száma, és fellen-
      dült a lakásmobilitás.

                                                2. KÉP
            A pécsi Budai város revitalizálása a lakókörnyezet felújításával és új funkciók
                                             kialakításával
                   (Revitalisation of the Residential Area in „Budai város" Pécs)




                      Forrás: Saját fotó.

                                            Összefoglalás

         Tanulmányunkban áttekintettük azokat az állami és önkormányzati stratégiákat,
      illetve fő városi és vidéki nagyvárosi példákat, amelyek az épület- és lakásállomány
      megújulásában fontos szerepet játszhatnak.
         Mint az a Nemzeti Fejlesztési Tervekb ő l kiderült, a városrehabilitációt kormányzati
      szinten egyértelműen a fizikai (épített) környezet felújításával azonosítják, a lakóne-
      gyedek szociális és gazdasági rehabilitációja még nem épült be szervesen a politikai
      köztudatba. A szociális és gazdasági rehabilitáció egyes elemei más prioritásokba és
      operatív programokba integráltan ugyanakkor felfedezhet ők mindkét fejlesztési tervben.
        Az állami szintű stratégiák kidolgozásában és megvalósításában a politika meghatá-
      rozó szerepet játszik. Szakmai téren ennek inkább negatív hatásaival szembesülhe-
      tünk, hiszen sok, szakmailag alátámasztott és jól kidolgozott elképzelés válik a
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.

TÉT XX. évf. 2006    s   1              A városrehabilitációs stratégiák              55

rövidtávú politikai akciók áldozatává. Emellett a politikai ciklusokban történ ő gondol-
kodásmód is hátráltatja a hosszútávú, átfogó stratégiák kidolgozását és alkalmazását.
   A rendszerváltozás utáni években az épület- és lakásállomány megújítása egy-két
sikeres rehabilitációs programtól eltekintve háttérbe került. Az 1990-es évek máso-
dik felében ismerte fel a kormányzat, hogy a lakások állapotának leromlásából és a
lakásépítések számának drasztikus visszaeséséb ől eredő problémákat kezelni kell,
illetve a lakótelepek és a városi lakókörnyezet megmentése érdekében állami szint ű
beavatkozásokra van szükség. 2000 után jelentek meg az els ő programok, és a la-
káshelyzet javítása egyre inkább a politikai párbeszéd és az állami szint ű beavatko-
zások homlokterébe került. Örvendetes tény, hogy az elmúlt 10 évben az épített
környezet felújítására fordítható állami hozzájárulások összege évr ől évre emelke-
dik. Problematikus ugyanakkor, hogy a rehabilitáció témakörébe sorolható intézke-
dések még nem állnak össze egységes stratégiává és az épített környezet megújítá-
 sához képest a társadalmi és gazdasági megújító programok lépéshátrányban van-
 nak állami szinten. Az állami programok másik sarkalatos kérdése a finanszírozás,
 ugyanis az EU utófinanszírozásos rendszere, illetve a hazai programokhoz szükséges
 sajáterő elő teremtése mindmáig megnehezíti az önkormányzatok, a társasházak és a
 lakosság részvételét a pályázatokban és a projektek végrehajtásában. Az erre a célra
 kidolgozott hitelprogramok ugyanakkor ennek a problémának csak átmeneti megol-
 dását jelenthetik, a rendszer finanszírozását új alapokra kell helyezni, s nagyobb sze-
 repet kell biztosítani a magántőke részvételének és a PPP típusú modellnek.
    A fő városi és vidéki nagyvárosi rehabilitációs példák rávilágítottak arra, hogy a
 lakónegyedek a városon belüli elhelyezkedésük, népességszámuk, a tulajdonvi-
 szonyok, a lakásállomány min ő sége és a társadalmi kirekesztés stb. szempontjából
 rendkívül összetettek és sokfélék lehetnek, ennek ellenére az alapvet ő problémák
 mégis általában mindenhol hasonlók és jól körvonalazhatók. A felvázolt különböz ő
 stratégiák, próbálkozások egyúttal arra engednek következtetni, hogy az eddigi
 hagyományos hozzáállással és eszköztárral a lakónegyedekben megjelen ő problé-
 mák kezelése kevésbé hatékony és sikeres, így az intézményeknek és a lakónegye-
 deknek új eljárásokat és munkamódszereket kell megismerniük és alkalmazniuk a
 rehabilitáció során. Ekkor többek között mérlegelniük kell, hogy a tulajdonviszonyok
  (önkormányzati és magántulajdon aránya) milyen lépték ű projekteket tesznek lehet ővé
  (mikro- vagy megaprojekt), dönteni kell a finanszírozásról (önkormányzati t őke indu-
  káló hatása, különböz ő források akkumulálása, magánt őke bevonása), ki kell dolgozni
  a rehabilitációs stratégiát világos és érthet ő célokkal, meg kell határozni az új építés
  és a bontás arányait, illetve létre kell hozni az együttm űködést a felújításban részt
  vevő szereplő k között és össze kell hangolni a különböz ő érdekeket.
    A bemutatott példák alapján azt is elmondhatjuk, hogy a fizikai rehabilitáció, a
  városszerkezeti és építészeti megoldások jelent őségét még mindig túlbecsülik a
  szakemberek és túlzóak a velük kapcsolatos várakozások. Egyel őre még csak kísér-
  leti stádiumban vannak az épített, társadalmi és gazdasági környezet együttes reha-
  bilitációját célzó programok. Pedig csak az ilyen integrált, az ágazatok közötti köl-
  csönös együttműködésen alapuló, körültekint ő tervezést és kivitelezést igényl ő
Egedy Tamás : A városrehabilitációs stratégiák szerepe az épület-és lakásállomány megújulásában.
                              Tér és Társadalom 20. évf. 37-56. p.
       56         Egedy Tamás                                                       TÉT XX. évf. 2006          s   1

       projektek lehetnek sikeresek. Természetesen emellett nem feledkezhetünk meg a
       lakónegyedben rejt őző humán és anyagi erő források kiaknázásáról, a nonprofit
       'harmadik szektor' bevonásáról, illetve a helyi lakosság aktivizálásáról sem.

                                                        Jegyzetek

         A Panel Plusz lehet ő séget nyújt arra is, hogy a lakóközösségek, önkormányzatok akár önálló hitelt is
         igényeljenek a Panel Plusz keretéb ő l, amennyiben nem élnek az említett egyharmados állami támoga-
         tással. Ebben az esetben a felújítási költségek 25%-át kell saját er őként felmutatni.
       2
          A 2000. évi intézkedésnek köszönhet ő en az állami támogatású lakáshitelek gyors térnyerésével a
         lakosság eladósodási folyamata 2001-ben jelent ő sen felgyorsult. A támogatott hitelek nagyarányú fel-
         vétele miatt a kormányzat 2004-ben a forint alapú hitelek felvételének feltételeit jelent ő sen szigorítot-
         ta, ami az állami támogatású hitelek felvételének drámai visszaesését és a deviza alapú hitelek felvé-
         telének felfutását hozta magával.
       3
         Az alacsony min őség ű lakások arányának folyamatos csökkentésével a jelenlegi 7 500 lakásos portfoliót
         4 000-4 500 lakásra tervezik lecsökkenteni.
       4
                 A Ligettelkek rehabilitációjának megkezdése óta már több ingatlant teljesen vagy részben lebontottak,
           ipari telephelyet megszüntettek. Eddig öt épületet önkormányzati és f ővárosi forrásokból hoztak rend-
           be, illetve az önkormányzat küls ő vállalkozó bevonásával 250 lakás építését kezdeményezte.
            Az átfogó rehabilitációs program az 1994-ben alakított Cívisház Rt. irányításával 2000-ben indult
           tanulmánytervek készítésével, majd a konkrét lépések 2001-ben indultak. A felújítás középpontjában a
           Kiskörút mentén kisajátítással kialakított tömbök és a lakásállomány rehabilitációja áll, melynek zász-
           lóshajó projektjei a Gambrinus köz rehabilitációja, a Széchenyi u. 32-34. és az Arany J. u. 37. alatti
           lakó- és irodaház felépítése, valamint a Révész téren az új igazságügyi szolgáltató központ kialakítása.


                                                        Irodalom
       Ambrus P. (1988) A Dzsumbuj. Budapest, Magvet ő Kiadó.
       Egedy T. (2005) A városrehabilitáció hatásai a lakásmobilitásra és a társadalmi mozgásfolyamatokra —
         Egedy T. (szerk.) Városrehabilitáció és társadalom. Budapest, MTA FKI. 103-158. o.
       Egedy T.—Kovács Z.— Székely G.—Szemz ő H. (2005) F ő városi rehabilitációs programok és eredmények.
         — Egedy T. (szerk.) Városrehabilitáció és társadalom. Budapest, MTA FKI. 175-188. o.
       Locsmándi G. (2005) Városmegújítás a Ferencvárosban. — Egedy T. (szerk.) Városrehabilitáció és
         társadalom. Budapest, MTA FKI. 201-227. o.
       Parkinson, M. (1996) Strategic approaches for the arca regeneration: a review and a research agenda.
         Paper prepared for the Area Regeneration Programme for the Joseph Rountree Foundation
       Roberts, P.—Sykes, H. (2000) Urban Regeneration. — A Handbook. SAGE Publications, London. 320 o.


              URBAN REGENERATION STRATEGIES IN THE RENEWAL
             OF THE BUILDING- AND DWELLING STOCKS IN HUNGARY
                                                   TAMÁS EGEDY

        In the decade after the transformation decision makers on state, regional and local levels
      gradually recognized the importance of the renewal of run-down building and dwelling
      stocks. It took some time to manage and finance the rehabilitation process with the
      envolvement of adequate strategies. During the Tast decade first succesful regeneration
      strategies turned up both on state and local levels. The present paper outlines the main results
      of these rehabilitation efforts and highlights the role of rehabilitation strategies of the state,
      the national capital and the major cities to renew the building and dwelling stocks.